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BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 122/2010

 

Bundesgerichtshof zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

 

Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter

sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem

örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem

Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

 

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der

Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der

Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und

dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter

Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des

Mieters zurückgewiesen.

 

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das

Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der

Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die

Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt

Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige

ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

 

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten

Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher

Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der

ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem

qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im

Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d

Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch

dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern

gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.

 

Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt

davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.

Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt

oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial

verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des

Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für

seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen

Vergleichsmiete.

 

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die

Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht

hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter

verlangten Miete festgestellt.

 

 *§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu

begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten

Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von

Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...

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4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von

drei Wohnungen.

**§ 558c BGB: Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von

der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder

anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von

Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem

vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

***§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen

Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der

Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.

Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten

Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden.

Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten

Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

 

Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09

AG Backnang - Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07

LG Stuttgart - Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08

Karlsruhe, den 16. Juni 2010

BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 102/2010

 

Bundesgerichtshof zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

 

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser

Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der

Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch

genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine

geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten

Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert

hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs

fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht

bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils

monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie

für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

 

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des

§ 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen.

Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die

fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung

verurteilt.

 

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das

Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die

fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB*

gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis

zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose

Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend

hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es

ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den

Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

 

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in

denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände

stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter

anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der

Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit

überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene

Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

 

§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos

kündigen. …

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. …

2. …

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht

unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete

Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...

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b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete

in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

* § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

[Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09

AG Leipzig, Urteil vom 30. Juni 2008 - 167 C 5138/07

LG Leipzig, Urteil vom 18. März 2009 - 1 S 372/08

Karlsruhe, den 12. Mai 2010

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 14/2010

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster

 

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.

Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparatur-klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.

 

Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09

AG Schöneberg, Urteil vom 24. April 2008 - 102 C 192/06

LG Berlin, Urteil vom 27. Januar 2009 - 63 S 215/08

Karlsruhe, den 20. Januar 2010

Hat der Mieter ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag?

 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.01.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 351/08) entschieden, dass ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Feststellungsinteresse daran hat, dass die Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag unwirksam ist.

Streitgegenstand war ein Mietvertrag, in dem auch eine Vereinbarung über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen getroffen wurde. Nachdem das Mietverhältnis vom Mieter gekündigt wurde, vertrat der Mieter die Auffassung, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei und er deshalb nicht verpflichtet wäre, bei Beendigung des Mietverhältnisses entsprechende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter hat diese Rechtsauffassung in zwei anwaltlichen Schreiben gegenüber dem Vermieter geäußert, wobei der Vermieter hierzu keine Stellungnahme abgab.

Der BGH hat ausgeführt, dass der Mieter, nachdem dieser das Mietverhältnis gekündigt hatte, und sein Auszug aus der Wohnung bevorstand, ein berechtigtes Interesse an alsbaldiger Klärung und der Frage hatte, ob er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn der Mieter müsse sich vor Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden, ob er aufgrund der Vertragsklausel die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss, und dafür gegebenenfalls entsprechende Dispositionen treffen. Der BGH führt deshalb aus, dass es dem Mieter nicht zuzumuten sei, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach seinem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Denn erfahrungsgemäß sei die vom Vermieter ersatzweise veranlasste Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Mieter teurer, als die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch ihn selbst.

Da der Vermieter auf mehrere Schreiben der Mieterseite, ob die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen oder nicht, nicht geantwortet habe, hatte der Mieter Grund zu der Annahme, dass der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen gegenüber ihm bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen werde. Somit habe der Mieter das für eine negative Feststellungsklage erforderliche berechtigte Interesse an alsbaldiger Feststellung, dass dem Vermieter diese Ansprüche gerade nicht zustehen.

Im Übrigen sei für das Feststellungsinteresse nicht Voraussetzung, dass der Vermieter sich ausdrücklich auf den Anspruch berühmt. Denn ein Feststellungsinteresse des Mieters könne vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Mieter befürchten müsse, dass ihm der Vermieter aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisse entgegensetzen wird. Deshalb könne der Mieter in diesem Fall nach Treu und Glauben erwarten, dass der Vermieter seine schriftlichen Anfragen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beantwortet.

Haftet der Hersteller von Baumaterialien gegenüber dem Bauherrn, wenn sich das Produkt als ungeeignet erweist und hierdurch Schäden verursacht?

 

In einer jüngst ergangenen Entscheidung hat das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 27.10.2009, Az. 12 U 76/09, entschieden, dass zwischen einem Hersteller von Baumaterialien und einem Bauherrn ein Beratungsvertrag dann zustande kommt, wenn der Bauherr Auskunft über die Geeignetheit eines Baumaterials für eine konkrete Baumaßnahme wünscht und der Hersteller dieses Produktes für diese konkrete Baumaßnahme ein spezielles Produkt empfiehlt.

Konkret kann es etwa um die Frage gehen, ob ein spezieller Fliesenkleber, für das Verkleben von Wand- oder Bodenfliesen auf bestimmten Untergrunden, z. B. Fliessestrich, geeignet ist.

Liegen dem Hersteller konkrete Angaben über das Bauvorhaben vor, kann er also nachvollziehen, was Gegenstand der Baumaßnahme ist und empfiehlt er darauf hin auf Anfrage des Kunden ein bestimmtes Produkt, kann zwischen ihm und dem Bauherrn ein Beratervertrag zustande kommen.

Dieser Beratervertrag löst Schadensersatzansprüche aus, wenn sich im Zuge bzw. nach Abschluss der Baumaßnahme herausstellt, dass das Produkt für diesen Zweck ungeeignet war.

Voraussetzung ist natürlich, dass kein Ausführungsmangel vorliegt.

Die Besonderheit in dem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall liegt darin, dass hier auch kein klassischer Produktfehler vorliegt.

Denn das Produkt war in diesem Fall mangelfrei, war aber ungeeignet für den Zweck, der Gegenstand der Beratung war.

Für den Bauherrn empfiehlt sich insoweit, sollte er sich mit bestimmten Fragen an den Hersteller von Baumaterialien wenden und von diesem eine konkrete Empfehlung erfragen, die Vorgänge zu dokumentieren.

Dies geschieht am besten in Form einer schriftlichen Anfrage.

Erhält er hierauf eine konkrete Materialempfehlung, darf er sich im Rahmen des Beratungsvertrages darauf verlassen, dass das empfohlene Produkt geeignet ist.

Stellt sich hinterher heraus, dass das Produkt nicht geeignet war und treten hierdurch Schäden am Bauwerk auf, hat der Hersteller diese zu ersetzen.

Stellt sich, bevor das Produkt verbaut wurde heraus, dass das gekaufte Produkt ungeeignet ist, kann der Kaufvertrag auch rückabgewickelt werden.

Kontaktinformationen

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Telefon +49 (0)711 - 164 24 0
Telefax +49 (0)711 - 164 24 24
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