Nachrichten und Beiträge

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 14/2010

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster

 

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.

Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparatur-klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.

 

Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09

AG Schöneberg, Urteil vom 24. April 2008 - 102 C 192/06

LG Berlin, Urteil vom 27. Januar 2009 - 63 S 215/08

Karlsruhe, den 20. Januar 2010

Hat der Mieter ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag?

 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.01.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 351/08) entschieden, dass ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Feststellungsinteresse daran hat, dass die Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag unwirksam ist.

Streitgegenstand war ein Mietvertrag, in dem auch eine Vereinbarung über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen getroffen wurde. Nachdem das Mietverhältnis vom Mieter gekündigt wurde, vertrat der Mieter die Auffassung, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei und er deshalb nicht verpflichtet wäre, bei Beendigung des Mietverhältnisses entsprechende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter hat diese Rechtsauffassung in zwei anwaltlichen Schreiben gegenüber dem Vermieter geäußert, wobei der Vermieter hierzu keine Stellungnahme abgab.

Der BGH hat ausgeführt, dass der Mieter, nachdem dieser das Mietverhältnis gekündigt hatte, und sein Auszug aus der Wohnung bevorstand, ein berechtigtes Interesse an alsbaldiger Klärung und der Frage hatte, ob er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn der Mieter müsse sich vor Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden, ob er aufgrund der Vertragsklausel die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss, und dafür gegebenenfalls entsprechende Dispositionen treffen. Der BGH führt deshalb aus, dass es dem Mieter nicht zuzumuten sei, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach seinem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Denn erfahrungsgemäß sei die vom Vermieter ersatzweise veranlasste Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Mieter teurer, als die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch ihn selbst.

Da der Vermieter auf mehrere Schreiben der Mieterseite, ob die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen oder nicht, nicht geantwortet habe, hatte der Mieter Grund zu der Annahme, dass der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen gegenüber ihm bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen werde. Somit habe der Mieter das für eine negative Feststellungsklage erforderliche berechtigte Interesse an alsbaldiger Feststellung, dass dem Vermieter diese Ansprüche gerade nicht zustehen.

Im Übrigen sei für das Feststellungsinteresse nicht Voraussetzung, dass der Vermieter sich ausdrücklich auf den Anspruch berühmt. Denn ein Feststellungsinteresse des Mieters könne vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Mieter befürchten müsse, dass ihm der Vermieter aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisse entgegensetzen wird. Deshalb könne der Mieter in diesem Fall nach Treu und Glauben erwarten, dass der Vermieter seine schriftlichen Anfragen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beantwortet.

Haftet der Hersteller von Baumaterialien gegenüber dem Bauherrn, wenn sich das Produkt als ungeeignet erweist und hierdurch Schäden verursacht?

 

In einer jüngst ergangenen Entscheidung hat das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 27.10.2009, Az. 12 U 76/09, entschieden, dass zwischen einem Hersteller von Baumaterialien und einem Bauherrn ein Beratungsvertrag dann zustande kommt, wenn der Bauherr Auskunft über die Geeignetheit eines Baumaterials für eine konkrete Baumaßnahme wünscht und der Hersteller dieses Produktes für diese konkrete Baumaßnahme ein spezielles Produkt empfiehlt.

Konkret kann es etwa um die Frage gehen, ob ein spezieller Fliesenkleber, für das Verkleben von Wand- oder Bodenfliesen auf bestimmten Untergrunden, z. B. Fliessestrich, geeignet ist.

Liegen dem Hersteller konkrete Angaben über das Bauvorhaben vor, kann er also nachvollziehen, was Gegenstand der Baumaßnahme ist und empfiehlt er darauf hin auf Anfrage des Kunden ein bestimmtes Produkt, kann zwischen ihm und dem Bauherrn ein Beratervertrag zustande kommen.

Dieser Beratervertrag löst Schadensersatzansprüche aus, wenn sich im Zuge bzw. nach Abschluss der Baumaßnahme herausstellt, dass das Produkt für diesen Zweck ungeeignet war.

Voraussetzung ist natürlich, dass kein Ausführungsmangel vorliegt.

Die Besonderheit in dem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall liegt darin, dass hier auch kein klassischer Produktfehler vorliegt.

Denn das Produkt war in diesem Fall mangelfrei, war aber ungeeignet für den Zweck, der Gegenstand der Beratung war.

Für den Bauherrn empfiehlt sich insoweit, sollte er sich mit bestimmten Fragen an den Hersteller von Baumaterialien wenden und von diesem eine konkrete Empfehlung erfragen, die Vorgänge zu dokumentieren.

Dies geschieht am besten in Form einer schriftlichen Anfrage.

Erhält er hierauf eine konkrete Materialempfehlung, darf er sich im Rahmen des Beratungsvertrages darauf verlassen, dass das empfohlene Produkt geeignet ist.

Stellt sich hinterher heraus, dass das Produkt nicht geeignet war und treten hierdurch Schäden am Bauwerk auf, hat der Hersteller diese zu ersetzen.

Stellt sich, bevor das Produkt verbaut wurde heraus, dass das gekaufte Produkt ungeeignet ist, kann der Kaufvertrag auch rückabgewickelt werden.

Uneinbringlichkeit der Umsatzsteuer unterliegender Geldforderungen an einen späteren Gemeinschuldner tritt spätestens im Augenblick der Insolvenzeröffnung ein - Änderung der Rechtsprechung

 

Mit einem Urteil vom 22. Oktober 2009 hat der BFH (BFH, Urteil vom 22.10.2009, Az: V R 14/08) nochmals zur Frage der Berichtigung der abgeführten Umsatzsteuer (§ 17 Abs. 2 Nr. 1 Satz 2 UStG) Stellung genommen.

 

Die Leitsätze dieser Entscheidung lauten:

  1. Die der Umsatzsteuer unterliegenden Geldforderungen aus Lieferungen und sonstigen Leistungen an den späteren Gemeinschuldner werden spätestens im Augenblick der Insolvenzeröffnung unbeschadet einer möglichen Insolvenzquote in voller Höhe uneinbringlich.
  2. Wird das uneinbringlich gewordene Entgelt nachträglich vereinnahmt, ist der Umsatzsteuerbetrag erneut zu berichtigen (§ 17 Abs. 2 Nr. 1 Satz 2 UStG). Dies gilt auch für den Fall, dass der Insolvenzverwalter die durch die Eröffnung uneinbringlich gewordene Forderung erfüllt (Änderung der Rechtsprechung).

In dieser Entscheidung führt der BFH zunächst aus, dass uneinbringlich eine Forderung dann ist, wenn der Anspruch auf Entrichtung des Entgeltes nicht erfüllt wird und bei objektiver Betrachtung auch auf absehbare Zeit nicht durchgesetzt werden kann. Dies ist spätestens im Augenblick der Insolvenzeröffnung unbeschadet einer möglichen Insolvenzquote der Fall. Spätestens zu diesem Zeitpunkt ist die Umsatzsteuer des leistenden Unternehmens und dementsprechend auch der Vorsteuerabzug des Leistungsempfängers zu berichtigen.

 

Da bereits die Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Uneinbringlichkeit im Sinne des Umsatzsteuergesetzes führt, ist die sich hieraus ergebende Änderung der Besteuerungsgrundlagen für den Voranmeldungszeitraum der Verfahrenseröffnung zu vollziehen.

 

Die frühere Rechtsprechung, wonach auf diesen Zeitpunkt noch keine Uneinbringlichkeit vorliege, wenn dem Umsatz ein zweiseitiger Vertrag zugrunde liegt, der zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens von dem Gemeinschuldner und von dem anderen Teil nicht oder noch nicht vollständig erfüllt war und daher dem Wahlrecht des Insolvenzverwalters gem. § 103 InsO unterliegt, wird vom Senat nicht weiter aufrecht erhalten.

 

Wird ein uneinbringlich gewordenes Entgelt nachträglich vereinnahmt, beispielsweise durch Auszahlung einer Insolvenzquote, sind der Umsatzsteuerbetrag und der Vorsteuerabzug erneut zu berichtigen.

Handbuch des Fachanwalts für Insolvenzrecht in 7. Auflage erschienen

 

Im Jahre 2015 ist das Handbuch des Fachanwalts „Insolvenzrecht“ bereits in 7. Auflage im Luchterhand-Verlag, einer Marke von Wolters Kluwer Deutschland GmbH, erschienen. Seit der 1. Auflage wird das Kapitel 3 „Insolvenzeröffnungsverfahren – Wirkungen der Verfahrenseröffnung“ durch Rechtsanwalt Klaus Albert Maier, Fachanwalt für Insolvenzrecht bearbeitet.

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