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BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 122/2010

 

Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch Anerkenntnis des Mieters
 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.

 

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.

 

Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.

 

Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.

 

Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von der Revision nicht angegriffen worden.

 

Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07

AG Wermelskirchen - 2 C 141/05 - Urteil vom 29. August 2006

LG Köln - 6 S 378/06 - Urteil vom 22. Februar 2007

Karlsruhe, den 9. April 2008

 

Im Ja­nu­ar 2010 wur­de in der Pres­se ei­ne Ent­schei­dung des EuGH zu § 622 Abs. 2 S. 2 BGB ver­öf­fent­licht und dis­ku­tiert. § 622 II 2 BGB wur­de in der Ent­schei­dung des EuGH für eu­ro­pa­rechts­wi­drig an­ge­se­hen und die An­wen­dung der Vor­schrift für ge­set­zes­wi­drig erklärt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 622 BGB Mindestkündigungsfristen. Danach werden die Kündigungsfristen für den Arbeitgeber nach § 622 BGB umso länger, je länger das Arbeitsverhältnis besteht. Für jüngere Mitarbeiter sieht das Gesetz allerdings eine Sonderregelung vor. § 622 II 2 BGB enthält nämlich ei­ne Re­ge­lung, die die Län­ge der Kün­di­gungs­frist vom Al­ter und Be­triebszu­ge­hö­rig­keit des Arbeitnehmers ab­hän­gig macht. Zeiten der Betriebszugehörigkeit wer­den danach erst ab dem 25. Le­bens­jahr des Ar­beit­neh­mers be­rück­sich­tigt. Dies hat zur Folge, dass für jüngere Mitarbeiter kürzere Kündigungsfristen gelten, als für ältere.

Ei­ne sach­li­che Be­grün­dung der aus dem Jahr 1926 stam­men­den Vor­schrift gibt es (heu­te) nicht mehr.

Der EuGH sieht in der Vor­schrift ei­ne Ver­let­zung der Eu­ro­päi­schen Grund­recht­schar­ta (Gleich­be­hand­lungs­grund­satz) sowie der (von der Bun­des­re­gie­rung bis­lang un­voll­stän­dig um­ge­setz­ten) Rah­men­richt­li­nie 2000/78/EG, die un­ter Art. 6 Maß­ga­ben zur bzw. ge­gen die Al­ters­dis­kri­mi­nie­rung ent­hält. Zu­letzt be­zieht sich der EuGH auch auf un­ge­schrie­be­ne, all­ge­mei­ne eu­ro­päi­sche Grund­rech­te zur Al­ters­dis­kri­mi­nie­rung bzw. Gleich­be­hand­lung.

Es bleibt nun zu hof­fen, dass sich der Gesetzgeber bald­mög­lichst "auf den Weg" macht, um die Rah­men­richt­li­nie um­zu­set­zen, damit für die Pra­xis Rechts­si­cher­heit ein­tritt.

Jedenfalls müssen die deutschen Gerichte bei der Berechnung der Kündigungsfrist einstweilen die Mindestaltersregelung des § 622 II 2 BGB unangewendet lassen, bis eine Korrektur durch den Gesetzgeber erfolgt ist.

Die Schönheitsreparaturen sind immer wieder ein Thema bei der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Kürzlich hat der BGH entschieden, dass der Wohnungsmieter die Möglichkeit haben muss, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen.

 

Der Bundesgerichtshof führte im Urteil vom 09.06.2010 aus, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offensteht.

Gegenstand der gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und Mieter war folgende Klausel im Mietvertrag:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen,(....)"

Der Mieter zog aus der Wohnung aus und hat die ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, woraufhin der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von ca. 7.000,00 € geltend machte. Der BGH wies darauf hin, dass der Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, da der Wortlaut der Mietvertragsklausel „ausführen zu lassen" dahingehend zu verstehen war, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen müsse.

Es ist zwar grundsätzlich möglich, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden kann. Dem Mieter muss jedoch die Möglichkeit offenstehen, die auf ihn übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung auszuführen. Wenn diese Möglichkeit dem Mieter in einer Klausel im Mietvertrag genommen werde, stelle damit die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Schönheitsreparaturen seien lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, was nicht bedeute, dass hierfür zwingend die Beauftragung einer Fachfirma notwendig sei.

Fazit: Mit diesem Urteil hat der BGH noch einmal die Rechte des Mieters bei der vertraglichen Überwälzung von Schönheitsreparaturen gestärkt. Da die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma für den Mieter erhebliche Kosten nach sich ziehen würde - was offenbar nach Ansicht des Gerichts für den Mieter unzumutbar wäre -dürfte die vorliegende Entscheidung des BGH verständlich und praxisgerecht sein.

BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 122/2010

 

Bundesgerichtshof zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

 

Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter

sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem

örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem

Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

 

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der

Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der

Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und

dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter

Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des

Mieters zurückgewiesen.

 

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das

Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der

Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die

Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt

Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige

ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

 

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten

Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher

Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der

ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem

qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im

Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d

Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch

dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern

gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.

 

Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt

davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.

Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt

oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial

verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des

Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für

seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen

Vergleichsmiete.

 

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die

Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht

hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter

verlangten Miete festgestellt.

 

 *§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu

begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten

Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von

Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...

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4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von

drei Wohnungen.

**§ 558c BGB: Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von

der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder

anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von

Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem

vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

***§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen

Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der

Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.

Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten

Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden.

Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten

Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

 

Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09

AG Backnang - Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07

LG Stuttgart - Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08

Karlsruhe, den 16. Juni 2010

BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 102/2010

 

Bundesgerichtshof zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

 

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser

Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der

Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch

genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine

geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten

Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert

hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs

fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht

bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils

monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie

für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

 

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des

§ 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen.

Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die

fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung

verurteilt.

 

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das

Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die

fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB*

gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis

zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose

Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend

hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es

ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den

Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

 

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in

denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände

stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter

anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der

Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit

überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene

Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

 

§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos

kündigen. …

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. …

2. …

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht

unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete

Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...

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b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete

in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

* § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

[Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09

AG Leipzig, Urteil vom 30. Juni 2008 - 167 C 5138/07

LG Leipzig, Urteil vom 18. März 2009 - 1 S 372/08

Karlsruhe, den 12. Mai 2010

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