Nachrichten und Beiträge

Das zwischen Deutschland und der Türkei bestehende Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vom 16.04.1985, welches zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und Vermögen dient, galt noch bis Ende des Jahres 2010.

Das Bundesministerium der Finanzen teilt auf seiner Website mit, dass Deutschland am 06.05.2010 das neue Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung mit der Türkei auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen paraphiert hat. Das Ministerium macht darauf aufmerksam, dass eine rückwirkende Anwendung des neuen DBA ab dem 01.01.2011 vereinbart worden sei, so dass es nahtlos an das Ende 2010 auslaufende alte DBA anknüpft.

Weitere Informationen und Abkommenstexte auf: http://www.deutsch-tuerkisches-recht.de/tuerkei/entry/dba-deutschland-turkei.html

Das Landgericht Köln hat sich mit der Frage beschäftigt, ob die Klausel in einem Formularmietvertrag, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters für zulässig erachtet, wirksam ist oder nicht. Nach dem Mietvertrag zwischen den Parteien ist das Halten von Kleintieren, z.B. Ziervögeln und Zierfischen, ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig. Weiterhin ist in dem Mietvertrag folgende Klausel enthalten:

„Die Haltung eines sonstigen Haustieres, insbesondere einer Katze oder eines Hundes, ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig. Sie wird nur für den Einzelfall erteilt und kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden.“

In der Liegenschaft werden von den anderen Mietern Hunde und Katzen gehalten. Der Vermieter hatte hierzu die erforderliche Zustimmung erteilt. Ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, hat der Mieter sich einen Mischlingshund angeschafft. Der Vermieter begehrt die Abschaffung des Hundes, da er behauptet, dass dieser die Gemeinschaftsanlagen verunreinige.

Nach Auffassung des LG Köln kann der Vermieter die Beseitigung des Hundes verlangen, da seine Haltung innerhalb der Mietwohnung eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Begründet wird die Auffassung damit, dass die Regelung der Tierhaltung im Mietvertrag insgesamt wirksam sei, da sie die Haltung von Kleintieren grundsätzlich ohne besondere Gestaltung zulasse und auch für die Zustimmung zur Haltung sonstiger Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, keine Schriftform gefordert werde.

 

Fazit: Eine Klausel im Mietvertrag, welche das Halten von Tieren in der Wohnung einem Erlaubnisvorbehalt des Vermieters unterstellt, ist grundsätzlich zulässig, soweit Kleintiere hiervon ausdrücklich ausgenommen sind. Enthält jedoch der Mietvertrag keine solche Ausnahme oder eine nur eingeschränkte -etwa nur für Zierfische und Ziervögel- so ist die Klausel im Mietvertrag nach der BGH-Rechtsprechung insgesamt unwirksam.

Da die streitgegenständliche Klausel für das LG Köln als wirksam erachtet wurde, konnte der Vermieter die Abschaffung des Hundes, damit einen ersten Etappensieg verzeichnen. Die Frage nämlich, ob der Vermieter bei einer wirksamen Klausel der vorliegenden Art die Erlaubnis nach freiem Ermessen verweigern darf oder hierfür Sachgründe vorliegen müssen, hatte der BGH offengelassen. Diese Frage ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Daher hat das LG Köln zur Klärung der Tragweite eines Erlaubnisvorbehalts die Revision zugelassen.

BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 122/2010

 

Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch Anerkenntnis des Mieters
 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.

 

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.

 

Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.

 

Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.

 

Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von der Revision nicht angegriffen worden.

 

Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07

AG Wermelskirchen - 2 C 141/05 - Urteil vom 29. August 2006

LG Köln - 6 S 378/06 - Urteil vom 22. Februar 2007

Karlsruhe, den 9. April 2008

 

Im Ja­nu­ar 2010 wur­de in der Pres­se ei­ne Ent­schei­dung des EuGH zu § 622 Abs. 2 S. 2 BGB ver­öf­fent­licht und dis­ku­tiert. § 622 II 2 BGB wur­de in der Ent­schei­dung des EuGH für eu­ro­pa­rechts­wi­drig an­ge­se­hen und die An­wen­dung der Vor­schrift für ge­set­zes­wi­drig erklärt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 622 BGB Mindestkündigungsfristen. Danach werden die Kündigungsfristen für den Arbeitgeber nach § 622 BGB umso länger, je länger das Arbeitsverhältnis besteht. Für jüngere Mitarbeiter sieht das Gesetz allerdings eine Sonderregelung vor. § 622 II 2 BGB enthält nämlich ei­ne Re­ge­lung, die die Län­ge der Kün­di­gungs­frist vom Al­ter und Be­triebszu­ge­hö­rig­keit des Arbeitnehmers ab­hän­gig macht. Zeiten der Betriebszugehörigkeit wer­den danach erst ab dem 25. Le­bens­jahr des Ar­beit­neh­mers be­rück­sich­tigt. Dies hat zur Folge, dass für jüngere Mitarbeiter kürzere Kündigungsfristen gelten, als für ältere.

Ei­ne sach­li­che Be­grün­dung der aus dem Jahr 1926 stam­men­den Vor­schrift gibt es (heu­te) nicht mehr.

Der EuGH sieht in der Vor­schrift ei­ne Ver­let­zung der Eu­ro­päi­schen Grund­recht­schar­ta (Gleich­be­hand­lungs­grund­satz) sowie der (von der Bun­des­re­gie­rung bis­lang un­voll­stän­dig um­ge­setz­ten) Rah­men­richt­li­nie 2000/78/EG, die un­ter Art. 6 Maß­ga­ben zur bzw. ge­gen die Al­ters­dis­kri­mi­nie­rung ent­hält. Zu­letzt be­zieht sich der EuGH auch auf un­ge­schrie­be­ne, all­ge­mei­ne eu­ro­päi­sche Grund­rech­te zur Al­ters­dis­kri­mi­nie­rung bzw. Gleich­be­hand­lung.

Es bleibt nun zu hof­fen, dass sich der Gesetzgeber bald­mög­lichst "auf den Weg" macht, um die Rah­men­richt­li­nie um­zu­set­zen, damit für die Pra­xis Rechts­si­cher­heit ein­tritt.

Jedenfalls müssen die deutschen Gerichte bei der Berechnung der Kündigungsfrist einstweilen die Mindestaltersregelung des § 622 II 2 BGB unangewendet lassen, bis eine Korrektur durch den Gesetzgeber erfolgt ist.

Die Schönheitsreparaturen sind immer wieder ein Thema bei der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Kürzlich hat der BGH entschieden, dass der Wohnungsmieter die Möglichkeit haben muss, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen.

 

Der Bundesgerichtshof führte im Urteil vom 09.06.2010 aus, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offensteht.

Gegenstand der gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und Mieter war folgende Klausel im Mietvertrag:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen,(....)"

Der Mieter zog aus der Wohnung aus und hat die ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, woraufhin der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von ca. 7.000,00 € geltend machte. Der BGH wies darauf hin, dass der Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, da der Wortlaut der Mietvertragsklausel „ausführen zu lassen" dahingehend zu verstehen war, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen müsse.

Es ist zwar grundsätzlich möglich, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden kann. Dem Mieter muss jedoch die Möglichkeit offenstehen, die auf ihn übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung auszuführen. Wenn diese Möglichkeit dem Mieter in einer Klausel im Mietvertrag genommen werde, stelle damit die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Schönheitsreparaturen seien lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, was nicht bedeute, dass hierfür zwingend die Beauftragung einer Fachfirma notwendig sei.

Fazit: Mit diesem Urteil hat der BGH noch einmal die Rechte des Mieters bei der vertraglichen Überwälzung von Schönheitsreparaturen gestärkt. Da die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma für den Mieter erhebliche Kosten nach sich ziehen würde - was offenbar nach Ansicht des Gerichts für den Mieter unzumutbar wäre -dürfte die vorliegende Entscheidung des BGH verständlich und praxisgerecht sein.

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