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Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 18.07.2012 mit der Frage befasst, ob der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandene Mieterhöhung von dem Mieter nicht entrichtet wird.

Wegen aufgelaufenen Mietrückständen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis zu seinem Mieter fristlos. Ein Kündigungsgrund ergab sich in diesem Fall jedoch nur daraus, wenn die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt werden. Fraglich war hier also, ob die von dem Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, die unter anderem wegen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen erfolgte, voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage von seinem Vermieter in Anspruch genommen werden muss und rechtskräftig zu Zahlungen dieser Erhöhungsbeträge verurteilt werden muss.

Der BGH meinte hierzu, dass ein solches Erfordernis nicht gegeben sei, sodass der Vermieter direkt zur fristlosen Kündigung und zur Räumungsklage berechtigt sei. Der Mieter sei nämlich hinreichend im Räumungsprozess geschützt, da auch dort die Anpassung der Mieterhöhung hinsichtlich der Vorauszahlungen überprüft werde.

Uzun yıllardır Almanya’da yaşıyorsunuz ve çalışıyorsunuz. Almanya’da yaşayan bir türk vatandaşını herhangi bir sebepten dolayı dava ettiniz, uzun uğraşlar, masraflar ve emekler sonucu davanızı kazandınız. Ancak bir türlü alacağınızı tahsil edemiyorsunuz. Gerek Alman icra hukuku düzenlemelerinin esnek yapısı, gerekse de Türk vatandaşlarının borç ödememek için sıkça başvurduğu kişisel iflas ve benzeri yöntemler nedeniyle alacağınıza bir türlü kavuşamıyorsunuz. Ancak, biliyorsunuz ki borçlunuzun Türkiye’de bir malvarlığı var, fakat bunu saklıyarak ödemenizi yapmıyor. Siz de alacağınızın Türkiye’de tahsil imkanı olduğunu ya bilmiyorsunuz yahut da bunun için izlenecek yolun çok masraflı ve karmaşık olduğunu düşündüğünüzden bir türlü buna cesaret edemiyorsunuz.

            Stuttgart’ta faaliyet gösteren MSL Maier Anwaltskanzlei Hukuk Bürosundan Avukat Kemal Karaman ile Ankara’da faaliyet gösteren Tuğral Hukuk Bürosu’ndan Avukat Serhat Tuğral 2010 yılında bir işbirliği anlaşmasına vardılar. Almanya’da kazanılmış ve kesinleşmiş bir alacak davasının Türkiye’de tahsili imkânlarını araştıran ikili aşağıda kısaca bahsedeceğimiz iş modelini geliştirerek başarı ile hem Alman vatandaşlarının hem de Almanya’da yaşayan Türk vatandaşlarının hizmetine sundular.

            Sistem kısaca şöyle işliyor:

Almanya’da kazanılmış olan davanın alacaklısı direk burada Avukat Kemal Karaman’a müracaat ederek elindeki kesinleşmiş mahkeme kararını, borçlusunun Türkiye’deki muhtemel mal varlığı bilgilerini mümkün olan en fazla ayrıntı ile bildiriyor. Lüzumlu bilgileri alan Avukat Kemal Karaman bu bilgileri hızlı bir şekilde E-Mail üzerinden Ankara’daki Tuğral Hukuk Bürosuna gönderiyor. Ankara’daki büro ise verilen bilgiler doğrultusunda yasal imkânları kullanarak gerekli araştırmaları yapıp, borçlunun Türkiye’de gerek adına kayıtlı olan gerekse devretmiş olduğu bir malvarlığı olup olmadığını araştırıyor.  Elde ettiği sonucu Stuttgart’taki büroya bildiriyor. Bir malvarlığına rastlanması ve müvekkille mutabakat sağlanması halinde işlemin sonraki safhalarına geçiliyor.

            Ön soruşturmanın olumlu sonuçlanmasının arkasından lüzumlu evraklarınız ve Ankara’daki büro adına düzenleyeceğiniz vekâletnameniz Stuttgart Ofisi tarafından teslim alınarak Ankara’daki ofise ulaştırılıyor.

            Ankara’da öncelikle Alman Mahkeme kararına dayalı olarak bir tenfiz davası açılıyor ve mahkemeden borçlu adına kayıtlı malvarlığı üzerine ihtiyati tedbir kararı alınıyor ve böylelikle üçüncü şahıslara devri engelleniyor.

İhtiyati tedbirin uygulanması ile birlikte alacağınızı borçlunun Türkiye’deki malvarlığı oranında garanti altına almış bulunuyorsunuz. Tenfiz davaları basit yargılamaya tabi davalar olduğundan borçluya yapılacak tebligatın hemen ardından karar veriliyor. Kararın kesinleşmesinden sonra da önceden üzerine tedbir konulan malvarlığının satışı için icra süreci başlatılıyor.

            Genellikle ihtiyati tedbirin konulmasından sonra durumdan rahatsız olan borçluların, anlaşma teklifi ile geldiklerini kaydeden her iki büro yetkilileri iki yıldan fazla bir süredir yürüttükleri bu işbirliğinden gayet olumlu sonuçlar aldıklarını bildirdiler.

            Büro yetkililerince yapılan açıklamada; “işleyen sürecin tamamında tüm aşamalar transparan bir şekilde yürütülmekte, tüm gelişmelerden anında müvekkile haber verilmekte, müvekkil hakları Alman avukatlık mevzuatının en sıkı koşulları ile korunmaktadır. Kurulan işbirliğinde müvekkil gizliliği ve bilgi güvenliğine aşırı önem verilmektedir” denilmiştir.

Burada ayrıca önemli olan husus, sizin yaşadığınız ülkenin kural ve koşulları ile başka bir ülkenin hukuk hizmetlerine etkin, güvenli ve hızlı bir şekilde ulaşabilmenizdir. Bu hizmete tamamen Alman hukuku çerçevesinde ve Alman dilini kullanarak erişebiliyorsunuz. Türkiye’de çalışan hukuk bürosu ile doğrudan muhatap olmuyor, alışkın olduğunuz dil ve kültür ortamında bu hizmetten yararlanıyorsunuz.

            “Hak, dünyanın neresinde ve her kime ait olursa olsun haktır ve korunmalıdır.” ilkesi ile hareket ettiklerini kaydeden büro yetkilileri bu şekilde gerek Türk gerek Alman müvekkillere hizmet vermekten mutluluk duyduklarını açıkladılar.

Bu hizmetten yararlanmak isterseniz, MSL Maier Rechtsanwälte Hukuk Bürosu`ndan Avukat Kemal Karaman`a başvurabilirsiniz. Tel.: 0711-16424-0. Adres: Wilhelmstr. 12, 70182 Stuttgart. E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.06.2011 entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine ausserordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall, waren die Beklagten seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses. Im Mietvertrag war - wie immer üblich - vereinbart worden, dass die Miete jeweils im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats, zu zahlen ist. Ab Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete erst zur Monatsmitte oder noch später. Der Vermieter mahnte daraufhin die Mieter mehrmals ab. Gleichwohl setzten die Mieter ihr bisheriges Verhalten fort, woraufhin der Vermieter widerholt die Kündigung des Mietverhältnisses erklärte und Räumungsklage erhob.

Der Räumungsklage in letzter Instanz hat der BGH stattgegeben. Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Miete rechtfertige eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Dies gilt nach BGH auch dann, wenn dem Mieter hinsichtlich der verspäteten Mietzahlung lediglich Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er irrtümlich glaubte, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.

Fazit: Um nicht eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zu riskieren, sollten daher Mieter, insbesondere bei wiederholter Abmahnung durch ihren Vermieter, am besten immer auf eine pünktliche Zahlung der Miete achten.

Mit Urteil vom 06.10.2010 hat der BGH entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben gegenüber einem Mieter ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Der Mieter sei nicht verpflichtet, die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt zu erstatten.

Bei dem Fall hatte ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet, die Mieterin mit einem anwaltlichen Schreiben wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Später hat die Vermieterseite Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten begehrt.

Der BGH hat entschieden, dass die Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Vermieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen seien. Ein gewerblicher Großvermieter benötige für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen, keine anwaltliche Hilfe. Dies gelte sogar auch dann, wenn der Großvermieter über keine eigene Rechtsabteilung verfüge.

Daher sei der Mieter nicht verpflichtet, die Anwaltskosten, welche aufgrund des Zahlungsverzugs für den Vermieter entstanden seien, zu ersetzen.

Fazit: Es ist zu beachten, dass es sich vorliegend um einen ganz speziellen Fall handelt, bei dem einem gewerblichen Großvermieter zugemutet wird, ein Kündigungsschreiben in einfachen Fällen auch ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Daher kann diese Entscheidung nicht auf sonstige „normale“ Fälle betreffend Privatpersonen angewendet werden. Das bedeutet, dass der private Vermieter durchaus für ein Kündigungsschreiben einen Anwalt seines Vertrauens beauftragen kann und bei Zahlungsverzug die ihm durch die Beauftragung entstandenen Kosten gegenüber seinem Mieter geltend machen kann.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 13.10.2010 mit folgender Frage beschäftigt:

Der Vermieter hatte seinem Mieter wegen berechtigtem Eigenbedarf gekündigt. Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine weitere Mietwohnung des Vermieters frei. Der Vermieter hat jedoch diese Wohnung anderweitig neu vermietet, ohne sie dem gekündigten Mieter angeboten zu haben. War die Vorgehensweise des Vermieters nun rechtens?

Der für das Wohnungsmietrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung dahingehend bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarf berechtigt kündigende Vermieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Mieter anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.

Wenn der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, ist die von ihm ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Da der Vermieter im vorliegenden Fall dieser Pflicht nicht nachgekommen war, hatte er gegenüber dem gekündigten Mieter keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung.

Fazit: Ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigt und noch während der laufenden Kündigungsfrist eine andere vergleichbare Wohnung im selben Haus frei wird, sollte auf jeden Fall diese Wohnung dem ausscheidenden Mieter unter Benennung der wesentlichen Bedingungen einer Anmietung anbieten. Sonst wird, wie die oben zitierte Entscheidung des BGH zeigt, seine zunächst berechtigte Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter später unwirksam.

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