BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 122/2010

 

Bundesgerichtshof zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

 

Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter

sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem

örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem

Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

 

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der

Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der

Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und

dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter

Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des

Mieters zurückgewiesen.

 

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das

Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der

Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die

Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt

Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige

ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

 

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten

Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher

Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der

ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem

qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im

Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d

Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch

dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern

gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.

 

Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt

davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.

Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt

oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial

verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des

Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für

seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen

Vergleichsmiete.

 

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die

Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht

hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter

verlangten Miete festgestellt.

 

 *§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu

begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten

Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von

Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...

1 von 2 18.06.2010 09:10

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von

drei Wohnungen.

**§ 558c BGB: Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von

der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder

anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von

Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem

vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

***§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen

Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der

Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.

Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten

Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden.

Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten

Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

 

Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09

AG Backnang - Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07

LG Stuttgart - Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08

Karlsruhe, den 16. Juni 2010

Kontaktinformationen

Wilhelmstr. 12 / 70182  Stuttgart-Mitte
Telefon +49 (0)711 - 164 24 0
Telefax +49 (0)711 - 164 24 24
Email info@maier-anwaltskanzlei.de

Zertifiziert nach DIN EN ISO 9001
durch eqm zert GmbH

Zum Seitenanfang