Hat der Mieter ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag?

 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.01.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 351/08) entschieden, dass ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Feststellungsinteresse daran hat, dass die Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag unwirksam ist.

Streitgegenstand war ein Mietvertrag, in dem auch eine Vereinbarung über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen getroffen wurde. Nachdem das Mietverhältnis vom Mieter gekündigt wurde, vertrat der Mieter die Auffassung, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei und er deshalb nicht verpflichtet wäre, bei Beendigung des Mietverhältnisses entsprechende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter hat diese Rechtsauffassung in zwei anwaltlichen Schreiben gegenüber dem Vermieter geäußert, wobei der Vermieter hierzu keine Stellungnahme abgab.

Der BGH hat ausgeführt, dass der Mieter, nachdem dieser das Mietverhältnis gekündigt hatte, und sein Auszug aus der Wohnung bevorstand, ein berechtigtes Interesse an alsbaldiger Klärung und der Frage hatte, ob er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn der Mieter müsse sich vor Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden, ob er aufgrund der Vertragsklausel die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss, und dafür gegebenenfalls entsprechende Dispositionen treffen. Der BGH führt deshalb aus, dass es dem Mieter nicht zuzumuten sei, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach seinem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Denn erfahrungsgemäß sei die vom Vermieter ersatzweise veranlasste Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Mieter teurer, als die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch ihn selbst.

Da der Vermieter auf mehrere Schreiben der Mieterseite, ob die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen oder nicht, nicht geantwortet habe, hatte der Mieter Grund zu der Annahme, dass der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen gegenüber ihm bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen werde. Somit habe der Mieter das für eine negative Feststellungsklage erforderliche berechtigte Interesse an alsbaldiger Feststellung, dass dem Vermieter diese Ansprüche gerade nicht zustehen.

Im Übrigen sei für das Feststellungsinteresse nicht Voraussetzung, dass der Vermieter sich ausdrücklich auf den Anspruch berühmt. Denn ein Feststellungsinteresse des Mieters könne vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Mieter befürchten müsse, dass ihm der Vermieter aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisse entgegensetzen wird. Deshalb könne der Mieter in diesem Fall nach Treu und Glauben erwarten, dass der Vermieter seine schriftlichen Anfragen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beantwortet.

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