Behandlung tatsächlicher und geschuldeter Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung und rechtswidrige Entlastung des Verwaltungsbeirats bei möglichen Ansprüchen gegen diesen

Der 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch Urteil vom 04.12.2009 u.a. entschieden, dass tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen sind. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten, ob die Rücklage für die Instandhaltung in der Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zutreffend dargestellt ist. Diese streitgegenständliche Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt "1. Ausgaben/Einnahmen" unter sonstigen Kosten eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 € und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechenden Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in dem Abschnitt "6 aus. Entwicklung der Rücklagen" eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 € aus.

Dieser Gesamtbetrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er steht aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben. Die Jahresabrechnung 2006 wurde auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. November 2007 unter Punkt 1 der Tagesordnung behandelt und mehrheitlich beschlossen. Unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 der Versammlung wurde die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2006 behandelt und ebenfalls mehrheitlich beschlossen.

Mit ihrer Klage fechten die Kläger diese Beschlüsse wegen der Behandlung der Rücklage an. Sie sind der Ansicht, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Beschluss über die Abrechnung nach § 23 Abs. 4 WEG im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben/Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 für ungültig zu erklären ist, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 WEG widerspricht.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu erstellen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Das OLG Cel­le hat in ei­ner Ent­schei­dung vom 27.11.2007 aus­ge­führt, das der Bei­tritt ei­nes wei­te­ren Mie­ters zu ei­nem Miet­ver­trag der Schrift­form ge­nügt, wenn der Ver­mie­ter mit dem neu ein­tre­ten­den Mie­ter un­ter Be­zug­nah­me auf den Miet­ver­trag den Bei­tritt schrift­lich ver­ein­bart und der bis­he­ri­ge Mie­ter le­dig­lich form­los die­sem Bei­tritt zu­stimmt.

In dem der Ent­schei­dung zu­grun­de lie­gen­den Fall hat­te der Mie­ter 1 mit dem Ver­mie­ter am 09. März 2006 ei­nen schrift­li­chen Miet­ver­trag ab­ge­schlos­sen. Der Mie­ter 2, der dem Miet­ver­trag bei­tre­ten woll­te, hat mit dem Ver­mie­ter am 31. März 2006 ei­ne schrift­li­che Ver­ein­ba­rung ge­trof­fen, nach des­sen Wort­laut der Mie­ter 2 ab dem 01. Ap­ril 2006 mit al­len Rech­ten und Pflich­ten in den be­reits be­ste­hen­den Miet­ver­trag bei­tre­ten soll­te. Der Mie­ter 1 hat­te die­sem Nach­trag le­dig­lich form­los zu­ge­stimmt.

Der Mie­ter 2 mein­te daraufhin, dass der Miet­ver­trag le­dig­lich zwi­schen dem Mie­ter 1 und dem Ver­mie­ter be­ste­he und sein Miet­bei­tritt un­wirk­sam sei, weil die­ser nur zwi­schen ihm und dem Ver­mie­ter ab­ge­schlos­sen sei und der Mie­ter 1 die­sem Bei­tritt nicht schrift­lich zu­ge­stimmt ha­be. Das OLG Cel­le hat aus­ge­führt, dass ein Miet­bei­tritt grundsätzlich kei­ner Form be­dürfe, son­dern viel­mehr auch nur münd­lich ver­e­in­bart wer­den könne (vgl. BGHZ 65, 49 ff.).

Wei­ter wur­de da­rauf hin­ge­wie­sen, dass auch das Schrift­form­er­for­der­nis des § 550 BGB, wonach ein Miet­ver­trag, der für län­ge­re Zeit als ein Jahr ab­ge­schlos­sen wird, der Schrift­form bedarf, beachtet worden ist. Die­ser Schrift­form ist im vor­lie­gen­den Fall da­durch ge­wahrt, dass der Ver­mie­ter und der Mie­ter 2 durch den Nach­trag vom 31. März 2006, der auf den Miet­ver­trag vom 09. März 2006 aus­drück­lich Be­zug nimmt, den Miet­bei­tritt schrift­lich do­ku­men­tiert ha­ben. Denn die Re­ge­lung in § 550 BGB be­zwe­ckt in ers­ter Li­nie den Schutz ei­nes spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­bers. Die­ser sol­l in die La­ge ver­setzt wer­den, sich voll­stän­dig über die auf ihn über­ge­hen­den Rech­te und Pflich­ten des Miet­ver­trags zu un­ter­rich­ten.

Die­se Funk­ti­on sei durch den im Nach­trag schrift­lich fi­xier­ten Miet­bei­tritt des Mie­ters 2 ge­währ­leis­tet. Ei­ner schrift­li­chen Zu­stim­mungs­er­klä­rung des ur­sprüng­li­chen Mie­ters 1 be­dür­fe es da­her nicht. Im Üb­ri­gen hat das OLG Cel­le klar­ge­stellt, dass im Fal­le ei­ner Ver­trags­über­nah­me durch ei­nen an­de­ren Mie­ter nach der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung das Schrift­form­er­for­der­nis dann ge­wahrt ist, wenn der Ein­tre­ten­de sei­ne Mie­ters­tel­lung an­hand ei­ner Ur­kun­de nach­wei­sen kann, die aus­drück­lich auf den ur­sprüng­li­chen Miet­ver­trag Be­zug nimmt (vgl. BGH NZM 1998, 29). Die Zu­stim­mung des aus­schei­den­den Mie­ters zu die­ser Ver­ein­ba­rung ist nicht form­be­dürf­tig (vgl. BGH NZM 2005, 584).

Aus die­sen Über­le­gun­gen hat das OLG Cel­le den Er­st-Recht-­Schluss ge­zo­gen, in dem es aus­führt, dass wenn schon im Falle der Ver­trags­über­nah­me die Zu­stim­mung des aus­schei­den­den Mie­te­rs nicht der Schrift­form be­dür­fe, müs­se dies Erst Recht in dem Fall gel­ten, in dem ein wei­te­rer Mie­ter dem Miet­ver­trag bei­tre­te. Schließ­lich hat das OLG Cel­le in die­ser Ent­schei­dung her­aus­ge­ar­bei­tet, dass es sich bei dem Nach­trag zwi­schen dem Mie­ter 2 und dem Ver­mie­ter nicht, wie von der Vorinstanz angenommen, um ei­nen Schuld­bei­tritt, son­dern um ei­nen Ver­trags­bei­tritt, ei­nen so­ge­nann­ten Miet­bei­tritt han­de­lt. Denn Sinn und Zweck der Ab­re­de sei nicht nur, dass der Mie­ter 2 den Ver­pflich­tun­gen des Mie­ters 1 aus dem Miet­ver­trag bei­tre­ten soll­te. Viel­mehr soll­te dem Mie­ter 2 auch die Rech­te aus dem Miet­ver­trag zu­ste­hen, denn er soll­te mit dem Mie­ter 1 selbst Mie­ter wer­den.

Der 8. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­ho­fs hat am 12.09.2007 ent­schie­den, dass ei­ne iso­lier­te Endre­no­vie­rungs­klau­sel in ei­nem Wohn­raum­miet­ver­trag un­wirk­sam sei, weil sie den Miet­er ge­mäß § 307 Ab­satz 1 Satz 1 BGB un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­ge.

Der Miet­ver­trag zwi­schen den Par­tei­en sah fol­gen­de Re­ge­lung vor :

          "Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht re­no­viert ge­mäß An­la­ge zu­rück­zu­ge­ben."

In der An­la­ge hieß es dann:

"Die Woh­nung wird in ei­nem ein­wand­frei re­no­vier­ten Zu­stand über­ge­ben. Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht re­no­viert zu­rück­zu­ge­ben......"

Der BGH führ­te hier­zu aus, dass aus der maß­ge­bli­chen Sicht ei­nes durch­schnitt­li­chen Mie­ters die­se Klau­sel da­hin­ge­hend vers­tan­den wird, dass die Woh­nung bei Aus­zug in je­dem Fall frisch re­no­viert sein muss oder je­den­falls seit der letz­ten Re­no­vie­rung kei­ne Ab­nut­zungs­spu­ren auf­wei­sen darf. Ei­ne sol­che un­ein­ge­schränk­te End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung in ei­nem For­mu­larwohn­raum­miet­ver­trag sei un­wirk­sam, weil sie den Mie­ter un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­ge (§ 307 Ab­satz 1 Satz 1 BGB).

Der BGH hat schon mehr­mals ent­schie­den, dass ei­ne Re­ge­lung im Miet­ver­trag dann un­wirk­sam ist, wenn sie den Mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­räu­me bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses un­ab­hän­gig vom Zeit­punkt der Vor­nah­me der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­turen re­no­viert zu über­ge­ben. Nach An­sicht des BGH kommt es al­so auf den Zeit­punkt der letz­ten Re­no­vie­rung so­wie auf den Zu­stand der Woh­nung bei sei­nem Aus­zug an. Dies gilt auch dann, wenn den Mie­ter wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses kei­ne Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­par­atu­ren trifft.

Denn lo­gi­scherwei­se wür­de die Wirk­sam­keit ei­ner sol­chen Klau­sel da­zu füh­ren, dass der Mie­ter die Woh­nung bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch dann zu re­no­vie­ren hat, wenn er bei­spiels­wei­se dort nur kur­ze Zeit ge­wohnt hat oder kurz zu­vor (frei­wil­lig) Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­ge­nom­men hat.

Die Ent­schei­dung des BGH ist damit im Hin­blick auf sei­ne nun­mehr ge­fes­tig­te Recht­spre­chung über Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln sowie ähn­li­chen Prob­le­men nicht über­ra­schend.

Ab 1. Januar 2008 hat das deutsche Unterhaltsrecht grundlegende Änderungen erfahren. Wer profitiert vom neuen Recht, wer hat das Nachsehen? Wird die sog. Zweitehe besser gestellt? Kann die geschiedene Ehefrau noch mit Unterhalt rechnen? Wird die sog. Hausfrauenehe zum Auslaufmodell? Und wo bleiben die Kinder?

Anlass der Reform und deren Ziele:

Steigende Scheidungszahlen, vermehrte Gründungen von „Zweitfamilien“ mit Kindern nach Scheidung der ersten Ehe und eine zunehmende Zahl von Kindern, deren Eltern in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft leben oder die alleinerziehend sind, prägen zunehmend das heutige Gesellschaftsbild. Hinzu kommt aber auch eine geänderte Rollenverteilung innerhalb der Ehe, bei der immer häufiger beide Partner erwerbstätig sind oder auch nach einer erziehungsbedingten Unterbrechung ihre Erwerbstätigkeit wieder aufnehmen. Diese geänderten gesellschaftlichen Verhältnisse und der damit einhergehende Wertewandel bildeten –nach Begründung des Gesetzesentwurfes der Bundesregierung-  den  Anlass für das „neue“ Unterhaltsrecht.

Neben der grundsätzlichen Vereinfachung des Unterhaltsrechts verfolgt die Gesetzesänderung vornehmlich das Ziel der Stärkung des Kindeswohls, zum anderen aber auch die Stärkung der Eigenverantwortung geschiedener Ehegatten für den eigenen Unterhalt zu sorgen. 

Kindesunterhalt:

Wesentliche Neuerungen erhält die Kindesunterhaltsbestimmung. Zunächst wird die Höhe des Mindestunterhalts für ein Kind durch eine gesetzliche Definition bestimmt. Die Kindergeldverrechnung wird stark vereinfacht. Auch die Unterscheidung unterschiedlicher Sätze für Osten und Westen der Republik entfällt. Die für die Kindesunterhaltsbestimmung maßgebende Düsseldorfer Tabelle 2010 trägt diesen Neuerungen Rechnung. Sie ist abrufbar unter www.olg-düsseldorf.de. 

Die neue Rangfolge der Unterhaltsberechtigten: Absoluter Vorrang des Kindesunterhalts / Entlastung der neuen Partnerschaft des Unterhaltspflichtigen/ Besserstellung des nicht verheirateten alleinerziehenden Elternteils

Im Gegensatz zur alten Rechtslage haben minderjährige und sog. priviligierte volljährige Kinder künftig absoluten Vorrang vor allen anderen Unterhaltsbedürftigen. Ihnen folgen im „zweiten Rang“ –untereinander gleichrangig- Elternteile, die wegen Kindesbetreuung unterhaltsberechtigt sind (oder im Falle einer Scheidung oder Trennung wären), unabhängig davon, ob sie verheiratet sind oder waren.

Bei beengten wirtschaftlichen Verhältnissen und mit steigender Anzahl der Unterhaltsberechtigten wird sich das neue Recht damit erheblich auf den Unterhalt der geschiedenen Frau auswirken, die nach altem Recht bei Betreuung der gemeinsamen Kinder noch Vorrang vor der neuen Lebensgefährtin des geschiedenen Mannes hatte. Nach neuem Recht muss zudem der betreuende Elternteil bei Kindern, die älter als drei Jahre alt sind zumindest während der Zeit, in welcher die Kinder im Kindergarten, in der Schule o.ä. betreut werden, durch  Erwerbstätigkeit zum eigenen Unterhalt beitragen. 

Die Unterhaltshöhe des geschiedenen Partners wird auch nicht mehr nach dem sog. „Lebensstandard“ der früheren Ehe bemessen. Das neue Recht verlangt, dass in vielen Fällen  der Unterhalt sowohl in der Höhe, als auch in der Dauer zukünftig beschränkt werden muss.

Die neue Partnerschaft des geschiedenen Unterhaltsberechtigten, sog. Zweitehe, aus der Kinder hervorgegangen sind,  aber auch ein weiterer alleinerziehender Elternteil werden damit im Gegensatz zur alten Rechtslage –finanziell- entlastet.

Fazit:

Die Versorger- und Hausfrauenehe wird obsolet. Vorausschauende und auf Sicherheit bedachte während der Ehe Kinder betreuende Partner werden –trotz-Kindern- öfter als bisher nur kurz auf Berufstätigkeit verzichten können. Allen anderen wird geraten sein für den Fall des Scheiterns der Ehe nach kurzer Dauer sich durch vertragliche Regelungen abzusichern. Das Nachsehen werden wiederum diejenigen haben, die der Doppelbelastung der Kindeserziehung und Berufstätigkeit nicht gewachsen sind oder diejenigen, die nach Scheitern der Ehe keinen beruflichen Anschluss wieder finden.

Die Politik ist gefordert schnell, ausreichend und qualitativ gute Betreuungsangebote anzubieten. Die Nachfrage nach qualifizierten Betreuungsplätzen wird aber auch den Markt für private Anbieter weiter öffnen.

Ändert sich bei Anwendung des neuen Rechts die Unterhaltshöhe um mindestens 10%, so können auch bereits bestehende (titulierte) Unterhaltsforderungen abgeändert werden.

Das Familienrecht regelt die Rechte und Pflichten der Paare, die sich während der intakten Ehe, aber insbesondere nach einer Trennung oder gar Scheidung ergeben. So finden sich gesetzliche Regelungen zu verschiedenen Unterhaltsarten, zur Vermögensauseinandersetzung, zum Namensrecht, zum Zugewinn, zum Versorgungsausgleich und vieles mehr. Die Rechtsprechung konkretisiert zudem die gesetzlichen Vorgaben.

Mit einem Ehevertrag können nun Paare -bis zu gewissen Grenzen- gesetzliche Regelungen modifizieren oder gar ausschließen. Damit kann mit einer ehevertraglichen Regelung der im Einzelfall bestehenden familiären und insbesondere wirtschaftlichen Situation individuell Rechnung getragen werden.

Häufig schließen Paare einen gesonderten Ehevertrag, um damit den Güterstand der Zugewinngemeinschaft auszuschließen. Damit erfolgt kein Ausgleich des während der Ehe gemeinsam erwirtschafteten, indem der Ehepartner mit dem höheren eigenen Gewinn die Hälfte seines Mehrbetrages dem anderen abgeben muss. Insbesondere bei Selbständigen , die womöglich im Falle der Scheidung keinen wirtschaftlichen Schiffsbruch erleiden möchten, ist dieser Weg empfehlenswert.

Insbesondere aber nach der Unterhaltsreform 2008 ist es in vielen Fällen bedeutsam geworden, auch Regelungen zum nachehelichen Unterhalt zu treffen. Dies empfiehlt sich vor allem für Paare, bei denen ein Partner erwerbstätig sein soll und der andere die Hauhaltsführung  und die Kindererziehung übernehmen soll. Aber auch für erwerbstätige Paare mit hohen Einkommensunterschieden.

Vor der Entscheidung eines Ehevertrages, insbesondere dessen konkreten Inhalts sollte jeder Partner nicht nur die gesetzlichen Regelungen kennen, sondern vor allem auch die Grenzen deren Abänderbarkeit, die die Rechtsprechung vorgibt. Über sinnvolle Regelungsmöglichkeiten beraten Rechtsanwälte, vorzugsweise Fachanwälte für Familienrecht und Notare. 

Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auch beim Seminar „Der Ehevertrag – damit Sie wissen was Sie tun!“ jeweils  um 19:00Uhr , M\S\L Maier Rechtsanwälte , Wilhelmstr. 12, 70182 Stuttgart. Termine im Jahr 2010 bitte telefonisch erfragen. Teilnahme ist aufgrund begrenzter Teilnehmerzahl nur nach vorheriger Anmeldung unter 0711 1642421 möglich.