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Wohnungseigentumsrecht

Behandlung tatsächlicher und geschuldeter Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung und rechtswidrige Entlastung des Verwaltungsbeirats bei möglichen Ansprüchen gegen diesen

 

Der 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch Urteil vom 04.12.2009 u.a. entschieden, dass tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen sind. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

 

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten, ob die Rücklage für die Instandhaltung in der Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zutreffend dargestellt ist. Diese streitgegenständliche Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt "1. Ausgaben/Einnahmen" unter sonstigen Kosten eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 € und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechenden Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in dem Abschnitt "6 aus. Entwicklung der Rücklagen" eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 € aus.

 

Dieser Gesamtbetrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er steht aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben. Die Jahresabrechnung 2006 wurde auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. November 2007 unter Punkt 1 der Tagesordnung behandelt und mehrheitlich beschlossen. Unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 der Versammlung wurde die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2006 behandelt und ebenfalls mehrheitlich beschlossen.

 

Mit ihrer Klage fechten die Kläger diese Beschlüsse wegen der Behandlung der Rücklage an. Sie sind der Ansicht, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden.

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Beschluss über die Abrechnung nach § 23 Abs. 4 WEG im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben/Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 für ungültig zu erklären ist, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 WEG widerspricht.

 

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu erstellen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.

 

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

 

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