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Mietrecht, Wohnraum

Der BGH hat sich mit Urteil vom 24.09.2008 mit der Fra­ge be­schäf­tigt, ob der An­schluss ei­ner Woh­nung an das aus An­la­gen der Kraft-Wär­me-Kopp­lung ge­speis­te Fern­wär­me­netz ei­ne Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­me dar­stellt, zu de­ren Dul­dung der Mie­ter nach § 554 Abs. 2 BGB ver­pflich­tet ist.

 

Die Woh­nung des Mie­ters war mit ei­ner Ga­se­ta­gen­hei­zung aus­ges­tat­tet. Der Ver­mie­ter woll­te das al­te Mehr­fa­mi­li­en­haus an das Kraft-Wär­me-Kopp­lung ge­speis­te Fern­wär­me­netz an­schlie­ßen. Der Mie­ter hat sich da­ge­gen ge­wehrt, woraufhin es zu ei­ner ge­richt­li­chen Aus­ei­nan­der­set­zung zwi­schen den Par­tei­en gekommen ist. Der BGH hat nun ent­schie­den, dass der Anschl­uss der Woh­nung an Kraft-Wär­me-Kopp­lung ge­speis­te Fern­wär­me­netz ei­ne Maß­nah­me zur Ein­spa­rung von Ener­gie ist, die der Mie­ter nach § 554 II 1 BGB grund­sätz­lich zu dul­den hat. Dies fü­hre zu ei­ner Er­spar­nis an E­ner­gie zur Er­zeu­gung von Wär­me für Hei­zung und Warm­was­ser im Ver­gleich zu der vor­han­de­nen Gas­te­ta­gen­hei­zung.

 

Der Mie­ter brau­che ei­ne sol­che Maß­nah­me nur dann nicht zu dul­den, wenn sie für ihn, sei­ne Fa­mi­lie oder ei­nen an­de­ren Haus­halt­san­ge­hö­ri­gen ei­ne nicht zu recht­fer­ti­gen­de Här­te be­deu­ten wür­de (§ 554 II 2 bis 4 BGB). Im Rah­men die­ser In­te­res­sen­ab­wä­gung wird näm­lich das fi­nan­ziel­le In­te­res­se des Mie­ters, ei­ner evtl. un­zu­mut­ba­ren Er­hö­hung der Mie­te oder der Be­triebs­kos­ten ge­gen­über zu ste­hen, ge­schützt.

 

Im vor­lie­gen­den Fall hat­te jedoch der Ver­mie­ter auf ei­ne mo­der­ni­sie­rungs­be­ding­te Miet­er­hö­hung nach § 559 BGB ver­zich­tet, obwohl er die Mög­lich­keit ei­ner Miet­er­hö­hung un­ter Be­rück­sich­tung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te hatte. Die­se Mie­ter­höhung spie­lt je­doch bei der Här­te­klau­sel des § 554 II BGB kei­ne Rol­le, so der BGH.

 

Da­mit hat der BGH noch ein­mal klar­ge­stellt, dass hier ei­ne um­fas­sen­de In­te­res­sen­ab­wä­gung zwischen der Par­tei­en statt­zu­fin­den hat. Der Mie­ter sei nicht völ­lig schutz­los ge­stellt. Es müs­sen je­doch ge­wis­se Um­stän­de vor­lie­gen, die zu ei­ner Un­zu­mut­bar­keit für den Mie­ter füh­ren. Nur in die­sen Fäl­len braucht der Mie­ter die Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­me nicht zu dul­den.

 

Be­ach­tet wer­den soll­te in die­sem Zu­sam­men­hang noch die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, eine anstehende Mo­der­ni­sie­rungs­maß­na­hme dem Mie­ter recht­zei­tig mit­zu­tei­len und die Mög­lich­keit des Mie­ters, in diesem Falle den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.

BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 122/2010

 

Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch Anerkenntnis des Mieters
 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.

 

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.

 

Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.

 

Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.

 

Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von der Revision nicht angegriffen worden.

 

Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07

AG Wermelskirchen - 2 C 141/05 - Urteil vom 29. August 2006

LG Köln - 6 S 378/06 - Urteil vom 22. Februar 2007

Karlsruhe, den 9. April 2008

 

Das OLG Cel­le hat in ei­ner Ent­schei­dung vom 27.11.2007 aus­ge­führt, das der Bei­tritt ei­nes wei­te­ren Mie­ters zu ei­nem Miet­ver­trag der Schrift­form ge­nügt, wenn der Ver­mie­ter mit dem neu ein­tre­ten­den Mie­ter un­ter Be­zug­nah­me auf den Miet­ver­trag den Bei­tritt schrift­lich ver­ein­bart und der bis­he­ri­ge Mie­ter le­dig­lich form­los die­sem Bei­tritt zu­stimmt.

 

In dem der Ent­schei­dung zu­grun­de lie­gen­den Fall hat­te der Mie­ter 1 mit dem Ver­mie­ter am 09. März 2006 ei­nen schrift­li­chen Miet­ver­trag ab­ge­schlos­sen. Der Mie­ter 2, der dem Miet­ver­trag bei­tre­ten woll­te, hat mit dem Ver­mie­ter am 31. März 2006 ei­ne schrift­li­che Ver­ein­ba­rung ge­trof­fen, nach des­sen Wort­laut der Mie­ter 2 ab dem 01. Ap­ril 2006 mit al­len Rech­ten und Pflich­ten in den be­reits be­ste­hen­den Miet­ver­trag bei­tre­ten soll­te. Der Mie­ter 1 hat­te die­sem Nach­trag le­dig­lich form­los zu­ge­stimmt.

 

Der Mie­ter 2 mein­te daraufhin, dass der Miet­ver­trag le­dig­lich zwi­schen dem Mie­ter 1 und dem Ver­mie­ter be­ste­he und sein Miet­bei­tritt un­wirk­sam sei, weil die­ser nur zwi­schen ihm und dem Ver­mie­ter ab­ge­schlos­sen sei und der Mie­ter 1 die­sem Bei­tritt nicht schrift­lich zu­ge­stimmt ha­be. Das OLG Cel­le hat aus­ge­führt, dass ein Miet­bei­tritt grundsätzlich kei­ner Form be­dürfe, son­dern viel­mehr auch nur münd­lich ver­e­in­bart wer­den könne (vgl. BGHZ 65, 49 ff.).

 

Wei­ter wur­de da­rauf hin­ge­wie­sen, dass auch das Schrift­form­er­for­der­nis des § 550 BGB, wonach ein Miet­ver­trag, der für län­ge­re Zeit als ein Jahr ab­ge­schlos­sen wird, der Schrift­form bedarf, beachtet worden ist. Die­ser Schrift­form ist im vor­lie­gen­den Fall da­durch ge­wahrt, dass der Ver­mie­ter und der Mie­ter 2 durch den Nach­trag vom 31. März 2006, der auf den Miet­ver­trag vom 09. März 2006 aus­drück­lich Be­zug nimmt, den Miet­bei­tritt schrift­lich do­ku­men­tiert ha­ben. Denn die Re­ge­lung in § 550 BGB be­zwe­ckt in ers­ter Li­nie den Schutz ei­nes spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­bers. Die­ser sol­l in die La­ge ver­setzt wer­den, sich voll­stän­dig über die auf ihn über­ge­hen­den Rech­te und Pflich­ten des Miet­ver­trags zu un­ter­rich­ten.

 

Die­se Funk­ti­on sei durch den im Nach­trag schrift­lich fi­xier­ten Miet­bei­tritt des Mie­ters 2 ge­währ­leis­tet. Ei­ner schrift­li­chen Zu­stim­mungs­er­klä­rung des ur­sprüng­li­chen Mie­ters 1 be­dür­fe es da­her nicht. Im Üb­ri­gen hat das OLG Cel­le klar­ge­stellt, dass im Fal­le ei­ner Ver­trags­über­nah­me durch ei­nen an­de­ren Mie­ter nach der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung das Schrift­form­er­for­der­nis dann ge­wahrt ist, wenn der Ein­tre­ten­de sei­ne Mie­ters­tel­lung an­hand ei­ner Ur­kun­de nach­wei­sen kann, die aus­drück­lich auf den ur­sprüng­li­chen Miet­ver­trag Be­zug nimmt (vgl. BGH NZM 1998, 29). Die Zu­stim­mung des aus­schei­den­den Mie­ters zu die­ser Ver­ein­ba­rung ist nicht form­be­dürf­tig (vgl. BGH NZM 2005, 584).

 

Aus die­sen Über­le­gun­gen hat das OLG Cel­le den Er­st-Recht-­Schluss ge­zo­gen, in dem es aus­führt, dass wenn schon im Falle der Ver­trags­über­nah­me die Zu­stim­mung des aus­schei­den­den Mie­te­rs nicht der Schrift­form be­dür­fe, müs­se dies Erst Recht in dem Fall gel­ten, in dem ein wei­te­rer Mie­ter dem Miet­ver­trag bei­tre­te. Schließ­lich hat das OLG Cel­le in die­ser Ent­schei­dung her­aus­ge­ar­bei­tet, dass es sich bei dem Nach­trag zwi­schen dem Mie­ter 2 und dem Ver­mie­ter nicht, wie von der Vorinstanz angenommen, um ei­nen Schuld­bei­tritt, son­dern um ei­nen Ver­trags­bei­tritt, ei­nen so­ge­nann­ten Miet­bei­tritt han­de­lt. Denn Sinn und Zweck der Ab­re­de sei nicht nur, dass der Mie­ter 2 den Ver­pflich­tun­gen des Mie­ters 1 aus dem Miet­ver­trag bei­tre­ten soll­te. Viel­mehr soll­te dem Mie­ter 2 auch die Rech­te aus dem Miet­ver­trag zu­ste­hen, denn er soll­te mit dem Mie­ter 1 selbst Mie­ter wer­den.

Der 8. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­ho­fs hat am 12.09.2007 ent­schie­den, dass ei­ne iso­lier­te Endre­no­vie­rungs­klau­sel in ei­nem Wohn­raum­miet­ver­trag un­wirk­sam sei, weil sie den Miet­er ge­mäß § 307 Ab­satz 1 Satz 1 BGB un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­ge.

 

Der Miet­ver­trag zwi­schen den Par­tei­en sah fol­gen­de Re­ge­lung vor :

 

          "Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht re­no­viert ge­mäß An­la­ge zu­rück­zu­ge­ben."

 

In der An­la­ge hieß es dann:

 

"Die Woh­nung wird in ei­nem ein­wand­frei re­no­vier­ten Zu­stand über­ge­ben. Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht re­no­viert zu­rück­zu­ge­ben......"

 

Der BGH führ­te hier­zu aus, dass aus der maß­ge­bli­chen Sicht ei­nes durch­schnitt­li­chen Mie­ters die­se Klau­sel da­hin­ge­hend vers­tan­den wird, dass die Woh­nung bei Aus­zug in je­dem Fall frisch re­no­viert sein muss oder je­den­falls seit der letz­ten Re­no­vie­rung kei­ne Ab­nut­zungs­spu­ren auf­wei­sen darf. Ei­ne sol­che un­ein­ge­schränk­te End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung in ei­nem For­mu­larwohn­raum­miet­ver­trag sei un­wirk­sam, weil sie den Mie­ter un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­ge (§ 307 Ab­satz 1 Satz 1 BGB).

 

Der BGH hat schon mehr­mals ent­schie­den, dass ei­ne Re­ge­lung im Miet­ver­trag dann un­wirk­sam ist, wenn sie den Mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­räu­me bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses un­ab­hän­gig vom Zeit­punkt der Vor­nah­me der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­turen re­no­viert zu über­ge­ben. Nach An­sicht des BGH kommt es al­so auf den Zeit­punkt der letz­ten Re­no­vie­rung so­wie auf den Zu­stand der Woh­nung bei sei­nem Aus­zug an. Dies gilt auch dann, wenn den Mie­ter wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses kei­ne Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­par­atu­ren trifft.

 

Denn lo­gi­scherwei­se wür­de die Wirk­sam­keit ei­ner sol­chen Klau­sel da­zu füh­ren, dass der Mie­ter die Woh­nung bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch dann zu re­no­vie­ren hat, wenn er bei­spiels­wei­se dort nur kur­ze Zeit ge­wohnt hat oder kurz zu­vor (frei­wil­lig) Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­ge­nom­men hat.

 

Die Ent­schei­dung des BGH ist damit im Hin­blick auf sei­ne nun­mehr ge­fes­tig­te Recht­spre­chung über Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln sowie ähn­li­chen Prob­le­men nicht über­ra­schend.

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