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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 13.10.2010 mit folgender Frage beschäftigt:

Der Vermieter hatte seinem Mieter wegen berechtigtem Eigenbedarf gekündigt. Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine weitere Mietwohnung des Vermieters frei. Der Vermieter hat jedoch diese Wohnung anderweitig neu vermietet, ohne sie dem gekündigten Mieter angeboten zu haben. War die Vorgehensweise des Vermieters nun rechtens?

Der für das Wohnungsmietrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung dahingehend bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarf berechtigt kündigende Vermieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Mieter anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.

Wenn der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, ist die von ihm ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Da der Vermieter im vorliegenden Fall dieser Pflicht nicht nachgekommen war, hatte er gegenüber dem gekündigten Mieter keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung.

Fazit: Ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigt und noch während der laufenden Kündigungsfrist eine andere vergleichbare Wohnung im selben Haus frei wird, sollte auf jeden Fall diese Wohnung dem ausscheidenden Mieter unter Benennung der wesentlichen Bedingungen einer Anmietung anbieten. Sonst wird, wie die oben zitierte Entscheidung des BGH zeigt, seine zunächst berechtigte Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter später unwirksam.

 

Bu yazımda „GmbH“ yasasının reformu ile ilgili özetle son gelişmeleri size aktarmak istiyorum. Aranızda basında izleyenler, „ucuz GmbH“ veya „10.000,- €`luk“ GmbH gibi terimler altında gündeme gelen GmbH yasasının reform sürecini takip etmişlerdir.

Yeni yasanın ilk Federal Meclise sunulan taslaklarında ve basında tartışılan önemli yasa değişikliklerinden biri olarak GmbH`nın ana sermayesinin 25.000,- €`dan 10.000,- €`ya indirileceği gündeme gelmişti. Uzun tartışmalar sonucu, bildiğimiz klasik GmbH`nın ana sermayesinde herhangi bir değişikliğe gidilmedi, yani 25.000,- € ana sermaye kaldı.

Yanlız varolan GmbH şirket çeşidinin bir alt çeşidi veya GmbH`ya „giriş şirket şekli“ olarak değerlendirebileceğimiz „haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft“ kısacası „UG-haftungsbeschränkt“ GmbH yasasına girdi. Son haliyle 26.06.2008 tarihinde Federal Meclis onayından geçen yasa, Eyaletler Meclisi`nde de onaylandı. Resmi gazetede de yayınlanan yasa, 01.11.2008 tarihinde yürürlüğe girdi.

Haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG-haftungsbeschränkt, yazımda kısaca UG diyorum) ne gibi özelliklere sahip bir göz atalım:

 

1. Öncelikle adı üzerinde, „UG-haftungsbeschränkt“, yani aynı GmbH gibi UG`de sermaye şirketi olarak tüzel bir kişiliğe sahiptir ve şirket ortaklarının genel kural olarak şahıs sorumluluğu sözkonusu değildir. Şirketin borçlarından sadece şirket kendi serveti ile sorumludur.

 

2. Bundan sonra minimum bir ana sermayeye gerek duyulmadan UG şirketi kurulabilir. Önceden en az 100,- € olması gereken ve parçaları 50`ye bölünmesi zorunlu olan ortaklık bedeli artık sadece 1,- € olabilir. Yani teorik de olsa, 1,- € ana sermaye ile UG şirketinizi kurabilirsiniz. Bildiğimiz GmbH`da da minimum ortaklık bedeli önceki gibi 100,- € değil, en az 1,- €`ya indirilmiştir. Yani ana sermaye bedelini şirket sözleşmesinde 1,- € ile 24.999,- € arasında belirlerseniz, UG şirketi sayılırsınız.

 

3. Varolan GmbH`nızı UG`ye çevirebilmek ana sermayenizi aşağı çekmenizle olmaz. Yeniden bir UG kurmak zorundasınız. Sonra bu iki şirketin birleşmesi ayrı ve tartışmalı bir mesele.

 

4. Yukarda belirttiğim gibi 1,- € ana sermaye ile UG kurabilirsiniz. Yalnız bilindiği gibi her şirket kuruluşunda tabiiki masraflar, en azından kuruluş masrafları, çıkmaktadır. Yani tabiiki 1,- €`dan fazla bir sermayeye ihtiyaç duyulmaktadır. Yoksa hemen kuruluş aşamasında bir iflas sözkonusu olacaktır. Buda ilerde bir takım hukuki sorunları gündeme getirir.

 

5. UG`nin ticari sicile kayıdı ana sermaye bedelinin hepsinin ödenmesi ile mümkün olacaktır. Yasa ayni ortaklığı (yani eşyalarla ödenen ortaklık) kabul etmemektedir.

 

6. Yasada ilginç olan başka bir hususda, madde § 5 a bent 3 GmbH kanununda öngörülen “tasarruf modeli`dir”. Bu model şirket kar yaptığında, karın dörtde birini kanuni ihtiyat (gesetzliche Rücklage) olarak kullanmak zorunluluğunu getirmektedir. Ve bu ihtiyat sadece ana sermayeyi yükseltmek veya zararları dengelemek için kullanılabilir. Yasa arkasında yatan düşünce, UG`nin zamanla bildiğimiz klasik bir GmbH`ya yükselmesidir. Yani örneğin 100,- € ana sermaye ile kurulan UG zamanla ana sermayesini biriken bu paradan alıp yükseltmelidir. Ve ana sermaye 25.000,- €`ya ulaştığında, UG o saatden sonra GmbH statüsüne kavuşacaktır. Pratikde bunun nasıl uygulanacağı, uygulanmadığında ne gibi sorunlar yaşanacağını şu an kestirmek mümkün değil.

 

GmbH yasasındaki diğer değişikliklerin fazla detayına girmeden, temelinde yeni olan UG şirket formu hakkında özetle bilgi vermek istedim.

 

Şu an doğal olarak “ucuz GmbH” imajını taşıyan ve temelinde Almanya`da da gittikçe gelişmekte olan ve klasik alman GmbH`sını zor durumda bırakan ingiliz menşeli „Limited“ şirket modeline karşı ekonomik bir hamle olarak geliştirilen UG`nin, kamuoyunda ne kadar ilgi göreceği ve nasıl ciddiye alınacağını zamanla göreceğiz.

Die deutsche Regelung im BGB, wonach der Verkäufer im Falle der Nacherfüllung vom Käufer Wertersatz für die Nutzung der zunächst gelieferten vertragswidrigen Sache verlangen kann (§ 439 Abs. 4 i. V. m. § 346 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB), ist gemeinschaftswidrig.

Dies hat der EuGH am 17. April 2008 im Rahmen eines Vorlageverfahrens (C-404/06) entschieden. Der BGH hatte die Frage an den EuGH gerichtet, ob die deutsche Regelung im Widerspruch zur Verbrauchsgüterkaufsrichtlinie steht.

Der EuGH hat ausdrücklich darauf verwiesen, dass wesentlicher Bestandteil des durch die Richtlinie gewährleisteten Verbraucherschutzes die in Art. 3 Abs. 3 geregelte Unentgeltlichkeit der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands des Verbrauchsguts durch den Verkäufer sei. Deshalb sei jede finanzielle Forderung des Verkäufers im Rahmen der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands des Verbrauchsguts ausgeschlossen.

Insbesondere Art. 3 Abs. 3 Unterabs. 3 der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie bestimme, dass die Ersatzlieferung nicht nur innerhalb einer angemessenen Frist, sondern auch ohne Unannehmlichkeiten für den Verbraucher zu erfolgen habe. Der Verbraucher sei durch den Erhalt eines neuen Produkts anstelle des vertragswidrigen Verbrauchsguts nicht ungerechtfertigt bereichert, da er durch Zahlung des Kaufpreises seiner vertraglichen Verpflichtung nachgekommen sei und nun lediglich verspätet ein – wie von Anfang an geschuldetes - vertragsgemäßes Verbrauchsgut erhalte. Die finanziellen Interessen des Verkäufers seien dagegen durch die zweijährige Verjährungsfrist und die Möglichkeit, die Ersatzlieferung bei Unverhältnismäßigkeit der Kosten zu verweigern, geschützt.

Das zwischen Deutschland und der Türkei bestehende Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vom 16.04.1985, welches zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und Vermögen dient, galt noch bis Ende des Jahres 2010.

Das Bundesministerium der Finanzen teilt auf seiner Website mit, dass Deutschland am 06.05.2010 das neue Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung mit der Türkei auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen paraphiert hat. Das Ministerium macht darauf aufmerksam, dass eine rückwirkende Anwendung des neuen DBA ab dem 01.01.2011 vereinbart worden sei, so dass es nahtlos an das Ende 2010 auslaufende alte DBA anknüpft.

Weitere Informationen und Abkommenstexte auf: http://www.deutsch-tuerkisches-recht.de/tuerkei/entry/dba-deutschland-turkei.html

Das Landgericht Köln hat sich mit der Frage beschäftigt, ob die Klausel in einem Formularmietvertrag, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters für zulässig erachtet, wirksam ist oder nicht. Nach dem Mietvertrag zwischen den Parteien ist das Halten von Kleintieren, z.B. Ziervögeln und Zierfischen, ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig. Weiterhin ist in dem Mietvertrag folgende Klausel enthalten:

„Die Haltung eines sonstigen Haustieres, insbesondere einer Katze oder eines Hundes, ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig. Sie wird nur für den Einzelfall erteilt und kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden.“

In der Liegenschaft werden von den anderen Mietern Hunde und Katzen gehalten. Der Vermieter hatte hierzu die erforderliche Zustimmung erteilt. Ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, hat der Mieter sich einen Mischlingshund angeschafft. Der Vermieter begehrt die Abschaffung des Hundes, da er behauptet, dass dieser die Gemeinschaftsanlagen verunreinige.

Nach Auffassung des LG Köln kann der Vermieter die Beseitigung des Hundes verlangen, da seine Haltung innerhalb der Mietwohnung eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Begründet wird die Auffassung damit, dass die Regelung der Tierhaltung im Mietvertrag insgesamt wirksam sei, da sie die Haltung von Kleintieren grundsätzlich ohne besondere Gestaltung zulasse und auch für die Zustimmung zur Haltung sonstiger Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, keine Schriftform gefordert werde.

 

Fazit: Eine Klausel im Mietvertrag, welche das Halten von Tieren in der Wohnung einem Erlaubnisvorbehalt des Vermieters unterstellt, ist grundsätzlich zulässig, soweit Kleintiere hiervon ausdrücklich ausgenommen sind. Enthält jedoch der Mietvertrag keine solche Ausnahme oder eine nur eingeschränkte -etwa nur für Zierfische und Ziervögel- so ist die Klausel im Mietvertrag nach der BGH-Rechtsprechung insgesamt unwirksam.

Da die streitgegenständliche Klausel für das LG Köln als wirksam erachtet wurde, konnte der Vermieter die Abschaffung des Hundes, damit einen ersten Etappensieg verzeichnen. Die Frage nämlich, ob der Vermieter bei einer wirksamen Klausel der vorliegenden Art die Erlaubnis nach freiem Ermessen verweigern darf oder hierfür Sachgründe vorliegen müssen, hatte der BGH offengelassen. Diese Frage ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Daher hat das LG Köln zur Klärung der Tragweite eines Erlaubnisvorbehalts die Revision zugelassen.

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