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Nach wie vor ist die Türkei ein beliebtes Land für den Kauf einer Immobilie, sei es das Feriendomizil an der türkischen Riviera oder auch als Kapitalinvestition in den Großstädten, wie Istanbul. Gerade auch wegen dem enorm gestiegenen Wohnungsbau in der Türkei in den letzten Jahren, steigt die Zahl der auch deutschen Immobilienbesitzer stetig. Im Vergleich zu Deutschland, kann in guten Lagen, sei es in der Metropole Istanbul oder auch in den Ferienorten, die Immobilie über die Jahre erheblich an Wert gewinnen. Aus diesen und ähnlichen Gründen - wie die sehr guten klimatischen Verhältnisse in den Ferienorten - erwerben immer mehr Deutsche eine Immobilie in der Türkei. 

Grundsätzlich ist einem Immobilienkauf in der Türkei nichts einzuwenden. Doch der Kauf sollte, wie in jedem anderen Land auch, wohl überlegt werden. Insbesondere beim Immobilienkauf sollte der deutsche Käufer die Rechtslage nicht mit der in Deutschland verwechseln, da sich diese von der in Deutschland gänzlich unterscheidet.

Auf folgende wesentliche Punkte muß auf jeden Fall geachtet werden:

  • Ein formgültiger und damit wirksamer Kaufvertrag zwischen den Parteien, der sog. Grundstückskaufvertrag („resmi senet"), wird ausschließlich beim Grundbuchamt (Tapu Dairesi) abgeschlossen.
  • Ein notariell verbindlicher Kaufvertrag, wie wir es in Deutschland beim Notar kennen, gibt es im Grunde in der Türkei nicht. Sofern die Parteien dennoch einen solchen Kaufvertrag vor einem türkischen Notar abschließen, handelt es sich bei diesem lediglich um ein „Verkaufsversprechen", so was wie ein Vorvertrag.
  • Es ist daher dringend davon abzuraten, bei Abschluss eines solchen Vertrags den Kaufpreis oder auch einen Teil des Kaufpreises, Anzahlungen etc. an den Verkäufer zu bezahlen. Denn der Verkäufer ist trotz dieses "notariellen Vertrags" nicht daran gehindert, die Immobilie an einen Dritten zu veräußern. Dann kann die Anzahlung schnell weg sein.
  • Der Kaufpreis wird, zumeist in bar, unmittelbar beim Grundbuchamt, bei dem die verbindliche Übertragung der Immobilie stattfindet, geleistet. Erst bei diesem Termin erhält der Käufer als Eigentumsnachweis einen Grundbuchauszug, sog. "Tapu Senedi".
  • Das zu erwerbende Objekt sollte der Käufer vorher selbst genau besichtigen und wenn möglich einen Experten (Sachverständigen für Bau etc.) hinzuziehen.
  • Eine vorherige Einsicht in das Grundbuch des betreffenden Objekts würde ebenso nicht schaden, um etwaige Belastungen rechtzeitig zu erkennen.

Im Ergebnis ist jedem Käufer gerade als Ortsunkundiger zu raten, möglichst kompetente, rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Diese Hilfe können wir Ihnen bereits in Deutschland anbieten. Über unsere vielfältigen Kooperationen mit türkischen Kollegen in der Türkei, bieten wir nicht nur unabhängige rechtliche Unterstützung, sondern auch sonstige Recherchemöglichkeiten über die konkrete Immobilie vor Ort. Grundsätzlich ist es auch auf Wunsch möglich, die Vertretung oder auch die Begleitung des Käufers durch einen unserer Kooperationsanwälte unmittelbar beim Grundbuchamt zu ermöglichen.

Am 29.07.2014 trat das Gesetz zur Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr und zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes in Kraft. Es handelt sich um die Umsetzung der EU-Zahlungsverzugs-Richtlinie (2011/7/EU).

Rechtsanwalt Klaus Albert Maier, Fachanwalt für Insolvenzrecht stellt hier einen kurzen Überblick über die wesentlichen Änderungen als Download zur Verfügung.

 

Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr

 

Im Deutsch-Türkischen Rechtsverkehr gewinnt auch das türkische Arbeitsrecht immer mehr an Bedeutung. Denn inzwischen sind ca. 5.750 Unternehmen mit deutscher Beteiligung in der Türkei vertreten (Stand Juni 2014). Die deutschen Unternehmen kommen das erste Mal mit türkischem Arbeitsrecht oft dann in Berührung, wenn sie türkische Geschäftsführer  vor Ort einsetzen oder auch andere Mitarbeiter beschäftigt werden. Hier ist es wichtig, sich im Vorfeld mit dem türkischen Arbeitsrecht auseinanderzusetzen, da dieses eine Reihe von Besonderheiten aufweist, die es im deutschen Arbeitsrecht so nicht gibt.

Maßgebliche Quelle für das Türkische Arbeitsrecht ist das Gesetz Nr. 4857 (İş Kanunu), welches am 10.06.2003 in Kraft getreten ist.

An dieser Stelle sollen einige, wichtige gesetzliche Regelungen dargelegt werden:

 

Abschluss des Arbeitsvertrags:

Gemäß Art. 8 Abs. 1 liegt ein Arbeitsverhältnis vor, wonach sich ein Arbeitnehmer gegenüber einem Arbeitgeber verpflichtet, in Weisungsabhängigkeit und gegen Entgelt Arbeitsleistungen zu erbringen. Es ist möglich, einen Arbeitsvertrag wie im deutschen Recht unbefristet oder befristet abzuschließen, wobei bei letzterem ein Befristungsgrund gegeben sein muss. Andernfalls gilt das Arbeitsverhältnis als unbefristet abgeschlossen.

Grundsätzlich ist eine Formvorschrift für Arbeitsverträge nicht vorgegeben. Nach Art. 8 Abs. 2 des Türkischen Arbeitsgesetzes ist jedoch Schriftform dann erforderlich, wenn ein befristetes Arbeitsverhältnis mit einem Jahr oder mehr Laufzeit vorgesehen ist. Ein Verstoß dagegen macht das Arbeitsverhältnis nicht unwirksam, sondern führt zu einem unbefristeten Arbeitsverhältnis.  

Probezeit kann gem. Art. 15 Abs. 1 bis zu zwei Monaten, bei Anwendung eines Tarifvertrages bis zu vier Monaten vereinbart werden.

 

Urlaub:

Der gesetzliche Mindesturlaub in der Türkei beträgt nach § 53 Türkisches Arbeitsgesetz bei einer Beschäftigungsdauer zwischen 1-5 Jahren (einschließlich 5. Jahr) 14 Tage, bei einer Beschäftigungsdauer von mehr als 5 Jahren jedoch unter 15 Jahren 20 Tage und bei einer Beschäftigungsdauer von 15 Jahren und mehr 26 Tage.

Zu beachten ist, dass einschließlich der Probezeit, der Arbeitnehmer einen Anspruch auf einen bezahlten Urlaub erst nach Vollendung von einem Jahr Beschäftigungsdauer hat. Arbeitsvertraglich können hiervon abweichende Regelungen zu Gunsten des Arbeitnehmers getroffen werden.

Hinzu kommen die gesetzlichen und religiösen Feiertage von derzeit 8 Tagen im Jahr.

 

Beendigung des Arbeitsverhältnisses:

Für den Fall, dass eine Probezeit vereinbart wurde, kann innerhalb der Probezeit das Arbeitsverhältnis von beiden Seiten ohne Einhaltung einer Frist und ohne Zahlung einer Abfindung durch den Arbeitgeber beendet werden (vgl. Art. 15 Abs. 2).

Bei befristeten Arbeitsverträgen bedarf es für die einseitige Beendigung des Arbeitsverhältnisses eines zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung berechtigenden Grundes. Eine Legaldefinition findet sich hierzu im Gesetz nicht. Im Art. 24 findet sich eine Auflistung von solchen berechtigenden Gründen für den Arbeitnehmer und im Art. 25 für die Arbeitgeberseite.

Eine außerordentliche Kündigung ist auch nach den vorgenannten Artikel bei unbefristeten Arbeitsverhältnissen möglich.

Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich ohne Angabe von Gründen möglich. Einzuhalten ist lediglich die jeweilige Kündigungsfrist, die sich nach der Dauer der Betriebszugehörigkeit richtet.

Wie im deutschen Recht, findet der besondere Kündigungsschutz nach den Art. 18 ff. grundsätzlich dann Anwendung, wenn das unbefristete Arbeitsverhältnis seit mindestens sechs Monaten besteht und wenn der Arbeitgeber in derselben Branche – gemeint ist also nicht nur der Betrieb als eine kleine organisatorische Einheit – mindestens 30 Arbeitnehmer beschäftigt.

Eine Kündigung ist dann nur bei Vorliegen eines gültigen Grundes wirksam. Hier ist wiederum eine Ähnlichkeit mit dem deutschen Arbeitsrecht festzustellen, da der Arbeitgeber in diesem Fall die Kündigung auf personenbedingte, verhaltensbedingte oder betriebsbedingte Kündigungsgründe stützen kann. Die Beurteilung, ob ein Grund dieser Art gegeben ist oder nicht, werden dann, wie in Deutschland auch, die Arbeitsgerichte vorzunehmen haben.  Art. 18 Abs. 2 regelt lediglich eine nicht abschließende Aufzählung von  Gründen, die der Arbeitgeber gerade nicht heranziehen darf.

Ganz wichtig ist allerdings, dass nach Art. 19 Abs. 1 bei jeder Kündigung der Grund – - im Gegensatz zum deutschen Arbeitsrecht - sich klar aus dem Kündigungsschreiben ergeben muss. Andernfalls ist die Kündigung schon aus formellen Gründen unwirksam.

Das neue Handelsgesetzbuch ist am 01.07.2012 in Kraft getreten. Das Gesetz bringt erhebliche Neuerungen mit sich, die vielseitige Auswirkungen auch auf den Deutsch-Türkischen Rechtsverkehr bzw. auf Investitionsvorhaben in der Türkei haben werden. Für den deutschen Investor ist es daher sinnvoll, sich mit den grundlegenden Änderungen vorab auseinanderzusetzen.

Hier sollen daher in der gebotenen Kürze die wesentlichen Änderungen dargestellt werden:

1. Grundsätzlich ist anzumerken, dass sich an den Gesellschaftsformen nichts geändert hat. Es gibt nach wie vor die Personengesellschaften, also die Kollektiv- und die Kommanditgesellschaft. Daneben die Kapitalgesellschaften, nämlich die Aktiengesellschaft, die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (die türkische Limited), die Kommanditgesellschaft auf Aktien und die Genossenschaft.

Bei allen Kapitalgesellschaften können außer Geldeinlagen auch Sacheinlagen eingebracht werden, wobei bei Sacheinlagen ein „Bewertungsbericht“ erforderlich ist. Bei der Gründung der Gesellschaft ist notwendig eine Satzung sowie jetzt neu eine Erklärung der Gründer. Daneben muss der Verfahrensprüfer einen Gründungsbericht erstellen.

2. Änderungen bei der  "Limited Şirketi" vergleichbar mit der deutschen GmbH:

 

  • Das Stammkapital der Limited wurde von 5.000,- TL auf 10.000,- TL erhöht (ca. 4.500,- €) und muss sofort vollständig eingezahlt werden.
  • Die Limited kann nun auch mit einem Gesellschafter (natürliche oder juristische Person) gegründet werden, mind. zwei Gesellschafter sind nicht mehr erforderlich. Die Anzahl der Gesellschafter darf 50 nicht überschreiten. Eine bestehende Limited mit mehreren Gesellschaftern kann auf einen Gesellschafter reduziert werden, wobei dies innerhalb einer bestimmten Frist ins Handelsregister eingetragen werden muss.
  • Einer der Gesellschafter muss befugt sein, die Limited zu führen und zu vertreten, wobei mind. einer der Geschäftsführer sich in der Türkei aufhalten muss. Verstoß gegen diese Regelung kann zur Auflösung der Gesellschaft führen. 
  • Zwingende Organe der Limited sind die Generalversammlung und der Geschäftsführer. Bei juristischen Personen als Geschäftsführer müssen diese zu ihrer Vertretung eine natürliche Person bestellen, die in das Handelsregister eingetragen und veröffentlicht wird.
  • Das sog. „Ultra-vires-Prinzip“, nämlich dass Geschäfte, die sich nicht im Rahmen des satzungsmäßigen Gegenstandes der Gesellschaft bewegen, unwirksam sind, wurde aufgehoben.

 

3. Änderungen bei der  „Anonim Şirketi“ (Aktiengesellschaft):

 

  • Das Mindeststammkapital der AG muss 50.000,- TL (ca. 22.000,- €) betragen. Bei einer Nicht-Publikums-AG jedoch mind. 100.000,- TL (ca. 45.000,- €).
  • Auch bei der AG ist eine Gründung mit einem Anteilseigner (natürliche oder juristische Person) möglich. Eine bestehende AG mit mehreren Gesellschaftern kann auch auf einen Gesellschafter reduziert werden. Dies muss innerhalb einer bestimmten Frist im Handelsregister eingetragen werden.
  • Die sog. Stufengründung ist nicht mehr möglich. Im neuen Gesetz gibt es nur noch die Einheitsgründung.
  • Die Organe der AG sind nach wie vor die Generalversammlung, der Vorstand und die Buchprüfer. Ein-Mann Vorstand ist jetzt möglich. Daneben gibt es ungewöhnliche Neuerungen wie, dass 1/4 der Vorstandsmitglieder einen Hochschulabschluss haben müssen, wobei diese Bedingung beim Ein-Mann-Vorstand keine Anwendung findet. Mindestens ein vertretungsbefugtes Vorstandsmitglied muss sich in der Türkei aufhalten und türkischer Staatsangehöriger sein. Verstoß gegen diese Regelung kann zur Auflösung der Gesellschaft führen.
  • Wie früher auch, werden die Vorstandsmitglieder für max. 3 Jahre bestellt und müssen selbst nicht Anteilseigner sein.
  • Durch Beschluss der Generalversammlung können die Vorstandsmitglieder jederzeit abberufen werden. Solange keine Übertragung der Geschäftsführung auf einen anderen Vorstandsmitglied oder Dritten vorliegt, obliegt die Geschäftsführung allen Vorstandsmitgliedern.
  • Der Vorstand beschließt nunmehr mit einfacher Mehrheit. Vorstandssitzungen auf elektronischem Wege sind möglich.
  • Neu ist auch die Regelung, dass Darlehen an Gesellschafter verboten sind. Etwaige Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber müssen die Gesellschafter bis zum 01.07.2015 zurückführen.
  • Nach internationalen Rechnungslegungsstandards sind im neuen HGB drei Prüfungen vorgesehen:
  • Dauerhafte Abschlussprüfung durch eine unabhängige Prüfungsgesellschaft
  • Verfahrensprüfung für bestimmte Vorgänge (Kapitalerhöhung, Fusion, Spaltung etc.)
  • Sonderprüfung bei unklaren Sachverhalten

 

4. Alle Kapitalgesellschaften, d. h. die Limited, AG und KG auf Aktien müssen spätestens ab dem 01.07.2013 eine Website einrichten bzw. die jetzige an die neuen Regelungen im HGB anpassen. Alle Bekanntmachungen nach dem Gesetz, z. B. Einladungen zur Generalversammlung, jegliche Belege, Erklärungen, die die Aktionäre und Gesellschafter wissen sollten, z. B. ein Wertgutachten über eine Sacheinlage etc. müssen auf der Website veröffentlicht werden. Etwaige Beschlüsse des Vorstands, jegliche Berichte und Entscheidungen bezüglich Fusionen, Spaltung, Umwandlung, aber auch Jahresabschlüsse sowie dazugehörige Anlagen etc. müssen auf der Website ebenso veröffentlicht werden.

Wie der obigen exemplarischen Auflistung zu entnehmen ist, hat der Gesetzgeber, um der absoluten Transparenz und wohl auch der Kontrolle Rechnung zu tragen, die Veröffentlichungspflichten für die Kapitalgesellschaften auf deren Website erheblich überspannt, so dass jetzt schon zu befürchten ist, dass diese Regelungen in der Praxis kaum halten werden. Es würde daher nicht überraschen, dass zumindest ein Teil dieser Vorschriften in absehbarer Zeit revidiert werden könnten. Jedenfalls drohen bei etwaigen Verstößen hiergegen erhebliche strafrechtliche Sanktionen.

5. Daneben wurden die Regelungen zur Fusionen, Spaltung und Umwandlung im neuen Gesetz komplett neu und ausführlich geregelt. Ferner gibt es detaillierte Regelungen zu beherrschenden und verbundenen Unternehmen sowie eine Reihe von Vorschriften zu unlauterem Wettbewerb, die an dieser Stelle nicht näher ausgeführt werden.

Die Türkei hat 2010 und 2011 zwei Jahre fulminanten Wachstums hinter sich. Nach einer Zunahme des BIP um real 9,0% im Vorjahr wird für 2011 eine Steigerung um 6% bis 8% prognostiziert. Im ersten Halbjahr wurde mit einem Plus von 10,2% ein geradezu chinesisches Resultat erzielt. Zum Jahresende dürfte sich die Konjunktur merklich abkühlen, nicht zuletzt durch die Entwicklungen in der EU, dem wichtigsten Wirtschaftspartner der Türkei.

Für die kommenden Jahre hofft die türkische Regierung auf eine Stabilisierung der Entwicklung. In ihrer mittelfristigen Planung für die Jahre 2012 bis 2014 prognostiziert sie Wachstumsraten von 4,0% für 2012 und jeweils 5,0% für die Folgejahre. Dabei wird weiterhin den Investitionen ein höheres Gewicht gegeben als den etwas langsamer zunehmenden Konsumausgaben.

Eine überdurchschnittliche Dynamik zeigten in den ersten sechs Monaten 2011 die Bereiche Handel mit einer realen Zunahme gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 15,2%, Bauwirtschaft mit 13,9%, Transport und Logistik mit 12,3% und Finanzdienstleistungen mit 11,7%. Auch das produzierende Gewerbe konnte mit einem Plus von 10,7% deutlich zulegen.

Auf der Ausgabenseite ist das 1. Halbjahr 2011 vor allem von einer Zunahme der Investitionen um 31% geprägt. Der private Konsum hat mit der allgemeinen Entwicklung Schritt gehalten und erhöhte sich um 10,8%. Geringer fiel das Ausgabenwachstum sowohl beim Konsum als auch bei den Investitionen der öffentlichen Hand aus. Hier sind die Bemühungen um einen soliden Haushalt spürbar.

Quelle: GTAI (Germany Trade & Invest) November 2011

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